La domanda arriva sempre, di solito al telefono e prima ancora del prezzo: serve un permesso? La risposta non dipende da quanto costa il lavoro né da quanto dura, ma da come la legge classifica l'intervento.
Il Testo Unico dell'Edilizia, il D.P.R. 380/2001, all'articolo 3 comma 1 distingue due categorie. La manutenzione ordinaria, lettera a), comprende le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. La manutenzione straordinaria, lettera b), comprende le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, purché non alterino la volumetria complessiva e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d'uso.
Tradotto sul cantiere: risistemare una siepe, rimettere in piano i masselli di un vialetto, stuccare l'intonaco di un muretto e ridipingerlo sono manutenzione ordinaria. Rifare la fondazione di un muro di recinzione, sostituire un muro di sostegno, rifare un vialetto con nuovo sottofondo e nuovi cordoli è manutenzione straordinaria.
Da questa classificazione discende il regime autorizzativo. La manutenzione ordinaria rientra nell'attività edilizia libera (articolo 6 del D.P.R. 380/2001) e non richiede alcun titolo. La manutenzione straordinaria che non riguarda le parti strutturali si esegue con CILA, la comunicazione di inizio lavori asseverata prevista dall'articolo 6-bis. Quando invece si toccano le parti strutturali, come la fondazione di un muro di contenimento, si passa alla SCIA dell'articolo 22.
Attenzione a un equivoco frequente: libero dal punto di vista edilizio non vuol dire libero da vincoli. Un immobile tutelato, una zona soggetta a vincolo paesaggistico o un regolamento comunale specifico possono richiedere autorizzazioni proprie anche su un intervento che il Testo Unico considera libero. Il caso più comune a Torino riguarda il colore delle facciate.
Tinteggiare una facciata a Torino: il Piano del Colore
Chi ha un edificio dentro il territorio del Comune di Torino ha un obbligo in più rispetto ai comuni della cintura. La Città applica un Piano del Colore, disciplinato dal Regolamento comunale n. 239 del 7 marzo 1997, che vale su tutto il territorio comunale e non solo sul centro storico.
Il Regolamento richiede il verbale colore, rilasciato ai sensi dell'articolo 6 dopo l'istruttoria dell'Ufficio Colore e la valutazione della Commissione Colore, che si riunisce ogni quindici giorni. Il verbale indica le tinte ammesse per tutti gli elementi architettonici della facciata: fondo, cornici, marcapiani, zoccolature, serramenti, ringhiere.
Il punto che sorprende quasi tutti è questo: il verbale serve anche quando si vuole ridipingere con la stessa tinta di prima. Ogni tinteggiatura complessiva della facciata lo richiede, indipendentemente dal titolo edilizio con cui si eseguono i lavori, quindi anche in edilizia libera, anche con CILA o SCIA, anche dentro un intervento di efficientamento energetico o di miglioramento sismico. Restano fuori solo i ritocchi di manutenzione ordinaria eseguiti con colori simili a quelli esistenti, per esempio la riverniciatura di un serramento.
La richiesta si presenta via email all'Ufficio Colore allegando domanda, modulo colore, documento di identità, fotografie a colori dell'immobile e ricevuta di pagamento; contestualmente si apre la pratica edilizia sul portale MUDE Piemonte. Il verbale viene rilasciato entro trenta giorni. Una nuova domanda costa 88,62 euro, cioè 56,62 euro di diritti di segreteria più 32,00 euro di bollo virtuale, e il verbale resta valido fino al rilascio di uno nuovo.
C'è anche un obbligo di manutenzione periodica, che quasi nessuno conosce. Il Regolamento impone ai proprietari di tenere i fronti degli edifici in buono stato e di provvedere almeno ogni venti anni alla manutenzione o al rifacimento delle coloriture delle facciate. Nell'area centrale storica porticata la cadenza si stringe: almeno dieci anni per le facciate e almeno cinque anni per gli ambienti porticati e le gallerie.
La conseguenza pratica è di calendario. Fra istruttoria comunale e organizzazione del ponteggio passa più di un mese, quindi un cantiere di facciata si prepara d'inverno e si esegue in primavera. Chi chiama a maggio pensando di tinteggiare a giugno quasi sempre slitta a settembre.
Quando la manutenzione esterna è detraibile
La detrazione per il recupero del patrimonio edilizio è disciplinata dall'articolo 16-bis del TUIR, il D.P.R. 917/1986. La regola che conta sugli spazi esterni è netta: sulle singole unità immobiliari la detrazione spetta per la manutenzione straordinaria, non per quella ordinaria; sulle parti comuni condominiali è ammessa anche la manutenzione ordinaria.
Un cortile condominiale rifatto, una recinzione comune ricostruita, la tinteggiatura della facciata di un condominio rientrano quindi nell'agevolazione. Lo sfalcio del prato del proprio giardino no.
Per le spese sostenute nel 2026 la percentuale è del 50% sull'abitazione principale e del 36% sugli altri immobili, su un massimale di 96.000 euro per unità immobiliare, ripartita in dieci quote annuali di pari importo. Dal 2027 le aliquote scendono al 36% sull'abitazione principale e al 30% sugli altri immobili. Il pagamento va fatto con bonifico dedicato ai lavori edilizi, il cosiddetto bonifico parlante. Le regole fiscali cambiano ogni anno con la legge di bilancio: la verifica si fa con il proprio commercialista prima di firmare, non dopo.