Sulla Riviera di Ponente il ponteggio in facciata non si monta quando fa comodo. A Loano, dal 15 giugno al 15 settembre, nella Zona A del centro storico non si possono installare ponteggi, impalcature, aree di cantiere o depositi di materiale edile su suolo pubblico. Ogni comune della costa ha regole proprie e date proprie, e vanno verificate una per una. Chi decide a luglio di rifare la facciata non parte a luglio: parte a settembre, se è fortunato, o l'anno dopo. La finestra utile va da metà settembre a metà giugno, e dentro quella finestra i mesi davvero lavorabili sono meno di quanti sembrano.
Il divieto che nessuno ti dice quando chiedi il preventivo
Le imprese che lavorano sulla Riviera lo sanno e lo danno per scontato. I proprietari, soprattutto quelli che la casa al mare la usano tre settimane l'anno, quasi mai. Ed è il motivo per cui tante facciate restano ammalorate un anno in più del necessario: non per soldi, non per l'assemblea che non delibera, ma perché la decisione è arrivata nel mese sbagliato.
Il Comune di Loano stabilisce che dal 15 giugno al 15 settembre, all'interno della Zona A del centro storico, non è possibile installare ponteggi, impalcature o aree di cantiere e deposito di materiali per l'attività edilizia su suolo e soprassuolo pubblico. Non è un provvedimento straordinario di quest'anno: si è ripetuto anche l'anno precedente, con le stesse date.
La logica è evidente e non è contestabile: nei tre mesi in cui un paese di mare vive di turismo, un ponteggio davanti a un negozio o una recinzione di cantiere su un marciapiede pedonale costano al comune molto più di quanto rendano. Chi ci abita tutto l'anno lo capisce. Chi arriva da fuori con l'idea di approfittare dell'estate perché "tanto la casa è vuota e non do fastidio a nessuno" scopre che il ragionamento è esattamente rovesciato.
La precisazione che cambia tutto: Zona A
Il divieto di Loano riguarda la Zona A, il centro storico, e le occupazioni di suolo pubblico. Non è un blocco generalizzato di ogni cantiere del comune. Un palazzo con cortile privato abbastanza ampio da reggere il ponteggio senza sconfinare sul marciapiede si trova in una situazione diversa. È la prima cosa da far verificare al tecnico: dove appoggia davvero il ponteggio, e su che terreno.
Cosa comprende il divieto, e cosa no
Il punto tecnico che decide la partita è la differenza fra occupazione di suolo pubblico e cantiere interamente contenuto nella proprietà privata. Un ponteggio a filo facciata su una strada comunale occupa suolo pubblico anche se sporge di quaranta centimetri. Lo stesso ponteggio montato in un cortile interno, con accesso da un passo carraio privato, non lo occupa.
Nel mezzo ci sono le situazioni che generano i problemi veri:
La terza colonna è quella che manda a monte i cantieri già avviati. Si progetta il ponteggio nel cortile, si ottiene l'assenso, e poi ci si accorge che il cassone per le macerie, i bancali di intonaco e il silo della malta non ci stanno. A quel punto o si trova un'area privata alternativa, oppure la parte di occupazione pubblica ricade nel divieto e il cantiere si ferma a giugno con il ponteggio montato e la facciata a metà.
La finestra vera è più stretta di nove mesi
Sulla carta, da metà settembre a metà giugno ci sono nove mesi. In cantiere no. Vanno tolte tre cose, e nessuna delle tre è opinabile.
1. Le temperature di posa
Intonaci, rasanti e pitture per esterni hanno un intervallo di applicazione dichiarato dal produttore. In generale si lavora sopra i cinque gradi e sotto i trentacinque, con umidità relativa contenuta e senza pioggia nelle ore successive alla stesura. Sulla Riviera l'inverno è mite e questo aiuta, ma le giornate corte e l'umidità marina di dicembre e gennaio allungano i tempi di asciugatura più di quanto si immagini. Una mano di finitura che d'ottobre asciuga in un giorno, a gennaio ne può chiedere tre.
2. La pioggia
Il ponteggio si nolegga a mese, non a giornata lavorata. Ogni settimana di pioggia è una settimana pagata e non prodotta. È il motivo per cui un cantiere di facciata avviato a novembre può costare più dello stesso cantiere avviato a settembre, a parità di lavoro: cambia il numero di mesi di nolo.
3. I tempi che vengono prima del cantiere
Fra la decisione e il primo tubo del ponteggio ci sono la pratica edilizia, la concessione di occupazione del suolo pubblico e, in condominio, la delibera dell'assemblea. Nessuno di questi passaggi si comprime.
Sommando i minimi si arriva a circa tre mesi prima del primo giorno di cantiere. Sommando i tempi realistici si arriva a cinque o sei. Chi vuole il ponteggio smontato prima del 15 giugno deve avere la delibera entro dicembre. Chi ci pensa a marzo, per una facciata intera, sta già guardando all'autunno successivo.
Cosa succede se si sfora
Le conseguenze non sono teoriche e non riguardano solo il portafoglio.
- Il cantiere si ferma con il ponteggio su. È lo scenario peggiore. La facciata resta a metà, il ponteggio resta montato per tre mesi senza produrre niente, e il nolo continua a correre.
- Il ponteggio va smontato e rimontato. Costa due volte il montaggio, che sta indicativamente fra i 12 e i 20 euro al metro quadro. Su ottocento metri quadri di facciata sono diverse migliaia di euro buttati.
- Le lavorazioni si interrompono nel punto sbagliato. Un intonaco lasciato senza finitura per tre mesi di estate marina non è come lasciarlo una settimana: si sporca, assorbe salsedine, e in parte va ripreso.
- Il rapporto con il condominio si guasta. Chi ha una casa da affittare a luglio e si trova il ponteggio davanti alle finestre non lo dimentica alla prossima assemblea.
Ogni comune ha le sue regole, e vanno lette una per una
Questo è il punto su cui preferiamo essere precisi invece che comodi. Il divieto che abbiamo verificato riga per riga è quello di Loano, con le sue date e il suo perimetro di Zona A. Gli altri comuni della Riviera di Ponente hanno ciascuno il proprio regolamento e la propria ordinanza, con periodi e zone che possono essere diversi, più larghi o più stretti.
Non ci mettiamo a elencare date che non abbiamo letto sull'atto del comune. Chi lo fa scrive una cosa che suona utile e che, quando il cliente ci si basa per programmare, si rivela sbagliata. La regola operativa è questa: prima di fissare qualunque data di cantiere sulla costa, si chiede all'ufficio tecnico del comune interessato quale sia il periodo di divieto in vigore quell'anno e quali zone riguardi. È una telefonata, e vale mesi.
La domanda esatta da fare all'ufficio tecnico
Non "posso fare i lavori d'estate", che è una domanda a cui è facile rispondere male. Ma: "per l'indirizzo tale, che ricade in zona tale, esiste un periodo dell'anno in cui non è concessa l'occupazione di suolo pubblico con ponteggi, aree di cantiere o deposito materiali? Da quando a quando, e con quali eventuali deroghe?". Con quella risposta in mano il calendario si costruisce da solo.
Quanto costa, e perché il ponteggio va guardato per primo
Sulla facciata i costi si ragionano al metro quadro di superficie, e cambiano molto a seconda di quanto è compromesso l'intonaco. Sono valori indicativi, che si chiudono solo dopo aver visto lo stato reale delle superfici.
| Intervento | Costo indicativo | Quando ha senso |
|---|---|---|
| Tinteggiatura su intonaco sano | 40 - 60 euro/mq | Problema solo estetico, supporto integro |
| Risanamento intonaco e tinteggiatura | 60 - 90 euro/mq | Intonaco parzialmente ammalorato o distaccato |
| Rifacimento completo | 80 - 110 euro/mq | Intonaco da demolire e rifare |
| Ripristino frontalini e cordoli | 70 - 180 euro/ml | Ferri di armatura scoperti o in ossidazione |
| Ponteggio, montaggio e smontaggio | 12 - 20 euro/mq | Una tantum, indipendente dalla durata |
| Ponteggio, nolo | 8 - 15 euro/mq al mese | Corre finché il ponteggio resta su |
La riga che conta di più in questo discorso è l'ultima. Il nolo del ponteggio è l'unica voce che cresce con il tempo invece che con il lavoro. È il motivo per cui la programmazione, su una facciata di mare, vale quanto la lavorazione: due mesi di ritardo su ottocento metri quadri di facciata possono valere quanto un intero prospetto tinteggiato.
Ed è anche il motivo per cui, quando il ponteggio è su, conviene guardare tutto quello che si raggiunge solo da lì. Frontalini, sottobalconi, lattonerie, ringhiere: farli in un secondo momento significa pagare il ponteggio due volte. Su questo abbiamo scritto una guida dedicata al rifacimento della facciata condominiale e una al rifacimento dei balconi.
Il caso del condominio di seconde case
Sulla Riviera la maggior parte dei condomini non è abitata tutto l'anno. Questo cambia due cose, e nessuna delle due in meglio.
La prima è l'assemblea. Convocare un'assemblea in un condominio dove metà dei proprietari vive a Torino, a Milano o all'estero significa lavorare di deleghe, e spesso significa andare in seconda convocazione. Fra la prima convocazione e la delibera valida passano settimane che nella pianificazione vanno messe in conto dall'inizio, non scoperte a marzo.
La seconda è chi controlla il cantiere. In un condominio abitato c'è sempre qualcuno che passa, guarda, chiede. In un condominio di seconde case da ottobre a maggio non c'è nessuno. È esattamente il periodo in cui si lavora. Chi affida il lavoro deve mettere in conto che nessuno vedrà il cantiere finché non è finito, e organizzarsi di conseguenza: fotografie periodiche, stati di avanzamento verificabili, un referente unico da chiamare.
È il modo in cui lavoriamo anche a Torino, con i condomini che seguiamo per gli amministratori: pagamenti legati a stati di avanzamento che si possono verificare, e una sola persona che risponde. Su un cantiere che nessuno guarda per sei mesi non è un dettaglio di cortesia, è l'unica garanzia che esista.
Come lavoriamo sulla Riviera
EDIL4 è un'impresa edile di Chieri, in provincia di Torino, e sulla costa savonese ci arriviamo da fuori. Lo diciamo prima e non dopo, perché è un'informazione che serve a chi deve decidere.
Da questo discende il modo in cui ci si organizza. Per capire se ha senso muoverci non partiamo dal sopralluogo: partiamo dalle foto. Un video della facciata girato con calma, qualche foto ravvicinata dei punti dove l'intonaco si stacca o dove si vedono i ferri, la misura approssimativa del fronte, e siamo in grado di dire un ordine di grandezza e se il lavoro sta nella dimensione che ci permette di venire.
Va detto con altrettanta chiarezza che quella è un'anteprima, non un prezzo. Su una facciata al mare, quello che le foto non mostrano è spesso quello che costa: la profondità dell'ossidazione dentro un cordolo si vede battendo, non guardando. Il prezzo si chiude dopo aver visto, e se il sopralluogo fa emergere quello che le immagini nascondevano, il preventivo cambia. Preferiamo dirlo prima che discuterlo dopo.
Domande Frequenti
Dal 15 giugno al 15 settembre, nella Zona A del centro storico, il Comune di Loano non consente di installare ponteggi, impalcature, aree di cantiere o depositi di materiale edile su suolo e soprassuolo pubblico. È una misura ricorrente, applicata anche l'anno precedente con le stesse date. Riguarda la Zona A e le occupazioni di suolo pubblico: un ponteggio interamente contenuto in un cortile privato si trova in una situazione diversa e va verificato caso per caso con l'ufficio tecnico.
No, e non si può dare per scontato. Ogni comune ha il proprio regolamento e le proprie ordinanze, con periodi e zone che possono essere diversi. Noi abbiamo verificato sull'atto del comune solo il caso di Loano e citiamo solo quello. Prima di fissare una data di cantiere va chiesto all'ufficio tecnico del comune interessato quale periodo di divieto sia in vigore quell'anno e quali zone riguardi.
Sommando i tempi realistici di sopralluogo, delibera assembleare, pratica edilizia e concessione di occupazione del suolo pubblico, servono da tre a sei mesi prima del primo giorno di cantiere. Per avere il ponteggio smontato entro il 15 giugno, la delibera del condominio dovrebbe essere presa entro dicembre. Chi comincia a muoversi a marzo, per una facciata intera, sta già ragionando sull'autunno successivo.
Il divieto riguarda l'occupazione di suolo e soprassuolo pubblico, quindi un cantiere interamente contenuto nella proprietà privata si trova in una condizione diversa. Attenzione però al deposito dei materiali e al cassone delle macerie: se quelli finiscono in strada, l'occupazione pubblica c'è comunque. Va verificato con il tecnico dove appoggia davvero tutto il cantiere, non solo il ponteggio.
I valori indicativi vanno da 40 a 60 euro al metro quadro per la sola tinteggiatura su intonaco sano, da 60 a 90 con risanamento dell'intonaco, da 80 a 110 per il rifacimento completo. Il ripristino di frontalini e cordoli con ferri scoperti si conta al metro lineare, da 70 a 180 euro. Il ponteggio va aggiunto a parte: da 12 a 20 euro al metro quadro per montaggio e smontaggio, più da 8 a 15 euro al metro quadro per ogni mese di nolo.
Perché è l'unica voce che cresce con il tempo invece che con il lavoro fatto. Ogni settimana di pioggia, ogni attesa di una pratica, ogni fermo dovuto al divieto estivo si paga in nolo senza produrre avanzamento. È anche il motivo per cui, quando il ponteggio è montato, conviene fare tutto ciò che si raggiunge solo da lì: frontalini, lattonerie, ringhiere. Farli dopo significa pagare il ponteggio due volte.
EDIL4 è un'impresa edile di Chieri, in provincia di Torino, e sulla costa savonese arriva da fuori: lo diciamo prima perché serve a chi decide. Per capire se il lavoro ha la dimensione giusta partiamo da un video e da qualche foto inviati via WhatsApp, e diamo un ordine di grandezza. Quella è un'anteprima, non un prezzo definitivo: su una facciata al mare ciò che le foto non mostrano è spesso ciò che costa, e il prezzo si chiude dopo il sopralluogo.