Dodicimila abitanti fra Cogoleto e Celle, quarantotto chilometri quadri fra la marina e le frazioni alte, e un patrimonio di ex alberghi che sta diventando residenza. Sono i cantieri più lunghi di questa costa.
Dodicimilaquattrocento abitanti, quarantotto chilometri quadri, dieci metri sul livello del mare nel capoluogo e quattrocento buoni più su ad Alpicella. Il primo numero descrive un paese di costa. Il secondo dice un'altra cosa: che Varazze è un comune largo, dove la marina e le frazioni alte sono due mondi edilizi diversi, e un'impresa che conosce solo il lungomare ne conosce metà.
Per noi è anche il punto della riviera più vicino: da Chieri sono circa novanta chilometri, meno di qualunque altro comune di costa. Lo diciamo subito perché è il primo dato che serve a chi deve decidere se ha senso chiamare un'impresa che arriva da Torino.
Tre situazioni molto diverse, tutte dentro lo stesso comune.
Muratura storica, vicoli stretti, accessi difficili per i mezzi. Qui il problema tecnico si somma sempre a quello logistico: dove sta il ponteggio, da dove passa il materiale, dove finisce il cassone delle macerie. Sono i cantieri in cui il tempo lo decide l'organizzazione, non la lavorazione.
Cemento armato dell'espansione fra gli anni Sessanta e Settanta, esposto in pieno all'aerosol marino. Sono gli edifici dei frontalini con i ferri scoperti e delle facciate che si consumano prima sul lato a mare. Il degrado qui non è estetico: è corrosione dell'armatura, e va trattata come tale.
Case in pietra, terreni inclinati, muri di fascia, acqua di versante da governare. Un altro mestiere rispetto alla marina, con un vincolo che torna sempre: la larghezza del passaggio e la portata di quello su cui deve transitare il mezzo.
È la cosa che distingue Varazze dagli altri comuni di questa costa, e il motivo per cui ci veniamo volentieri. Il patrimonio alberghiero costruito per un turismo che non c'è più sta cambiando destinazione: interi edifici che erano alberghi diventano unità residenziali. Non è un caso isolato, si vede anche a Celle e a Spotorno, ma qui la concentrazione è alta.
Per chi progetta è un'operazione immobiliare. Per chi esegue è un'altra cosa: un albergo nasce con un contatore, un generatore e una colonna di scarico sola, e con i bagni tutti incolonnati sulla stessa verticale, perché così costava meno costruirlo. Dividerlo in appartamenti vuol dire moltiplicare quelle colonne, e quel lavoro sta dentro i muri.
È anche il motivo per cui questi cantieri non seguono il calendario della riviera. Un rifacimento di facciata si incastra fra settembre e giugno. Il recupero di un edificio vuoto, invece, non ha stagione: dura mesi e si programma su un progetto, non sull'alta stagione.
Quattro cose, e nessuna riguarda le finiture.
Su un frazionamento è la voce che sposta il preventivo più di ogni altra. Una colonna nuova che deve attraversare i solai cambia il lavoro, i tempi e le pratiche. Una che si aggancia a quella esistente cambia poco.
Sui balconi e sui frontalini al mare non si giudica a vista. Si batte, si guarda dove suona a vuoto, si misura quanto copriferro c'è. Un preventivo fatto senza quella verifica è un numero che cambierà.
Larghezza libera nel punto peggiore, altezza sotto archi e balconi, pendenza della rampa, portata di ciò su cui si passa. Quattro misure che si prendono col metro e col telefono in cinque minuti, e che decidono il mezzo.
In un condominio la delibera pesa quanto il lavoro. Se si vuole finire prima dell'estate, la decisione non può arrivare a primavera: le pratiche e l'occupazione di suolo hanno i loro tempi.
Siamo di Chieri, in provincia di Torino. A Varazze arriviamo da fuori e non facciamo finta del contrario: chi cerca l'idraulico sotto casa per una perdita ha ragione a chiamare qualcuno del posto, e glielo diciamo noi.
Ha senso muoverci quando il lavoro tiene ferma la squadra: una facciata, dei balconi, una copertura, il recupero completo di un'unità, un frazionamento. Per lavori così la trasferta si assorbe nelle giornate e il cliente non la paga due volte. Per una riparazione da mezza giornata no, e preferiamo dirlo prima che dopo.
Sono valori indicativi, che si chiudono solo dopo aver visto. Su un edificio di mare l'estensione del degrado si conosce davvero quando si comincia a scrostare: per questo un preventivo serio dice sempre cosa succede se sotto si trova più di quanto si vedeva.
| Intervento | Costo indicativo | Da cosa dipende |
|---|---|---|
| Tinteggiatura su intonaco sano | 40 - 60 euro/mq | Tipo di pittura e altezza dell'edificio |
| Risanamento intonaco e tinteggiatura | 60 - 90 euro/mq | Quanta superficie va spicconata |
| Rifacimento completo della facciata | 80 - 110 euro/mq | Stato del supporto e presenza di decori |
| Ripristino frontalini e cordoli | 70 - 180 euro/ml | Profondità della corrosione e sezione dei ferri |
| Impermeabilizzazione di un balcone | 35 - 90 euro/mq | Se il pacchetto va demolito o no |
| Rifacimento completo del balcone | 180 - 350 euro/mq | Demolizione, pendenze, pavimentazione |
| Ponteggio, montaggio e smontaggio | 12 - 20 euro/mq | Una tantum, indipendente dalla durata |
| Ponteggio, nolo | 8 - 15 euro/mq al mese | Corre finché il ponteggio resta su |
| Rifacimento bagno completo | 4.500 - 8.000 euro | Bagno di 4-6 mq, sanitari e rivestimenti a parte |
La voce che pesa di più nella programmazione è il nolo del ponteggio: è l'unica che cresce col tempo invece che col lavoro. Ogni settimana di pioggia e ogni attesa di una pratica si paga senza produrre avanzamento. Su un ex albergo il conto si sposta invece sugli impianti, e l'unico modo di stimarlo è sapere dove passano oggi gli scarichi.
Sulla riviera l'anno si divide in due, e non per il meteo. Da giugno a settembre il paese vive di turismo: il suolo pubblico serve ad altro, i condomini sono pieni di villeggianti, il rumore d'estate pesa il doppio. Tutto quello che occupa la strada o si vede dal fronte mare conviene farlo fuori da quella finestra.
Il conto va fatto al contrario, partendo dalla data in cui vuoi il ponteggio smontato. In un condominio, fra preventivi, assemblea, pratiche edilizie e concessione di occupazione del suolo, servono da tre a sei mesi prima del primo giorno di cantiere. Chi decide a marzo di fare la facciata prima dell'estate, nella pratica ha già deciso di farla l'anno dopo.
I recuperi di unità vuote seguono una logica opposta. L'ex albergo che diventa residenza non ha stagione: il cantiere dura mesi, sta quasi tutto dentro l'edificio, e la data di inizio la decide il progetto, non il calendario balneare.
Quattro, e nessuno riguarda la manodopera.
Sui frontalini al mare si stucca e si ridipinge, e dopo due inverni il ferro spinge di nuovo. Finché l'armatura non viene messa a nudo, pulita e passivata, si sta rimandando con l'aspetto di aver risolto.
La divisione degli spazi si disegna in un pomeriggio. Il costo vero sta nelle colonne di scarico, nei cavedi e nei contatori, e quello si capisce solo salendo sul posto con chi dovrà eseguirlo.
È la decisione che fa slittare il lavoro di un anno intero, perché la catena di pratiche e delibere è più lunga del cantiere. Sulla costa il calendario si progetta a ritroso.
Sul costruito vecchio non ferma l'acqua: le toglie l'uscita, e l'umidità ricompare più in alto, appena sopra la zona rifatta, di solito dopo il primo inverno.
Non un progetto, e nemmeno una planimetria. Ci servono quattro cose che si prendono col telefono in dieci minuti, e con quelle diamo un ordine di grandezza lo stesso giorno.
Un video girato piano, camminando, con la luce del giorno: vale più di venti foto, perché mostra i rapporti fra le cose. Le misure grezze delle superfici interessate, anche a passi. Le quattro misure dell'accesso, se c'è da portare un mezzo. E una frase su cosa vorresti ottenere, che spesso è la parte che cambia di più il preventivo.
Quello che ne esce e un'anteprima, e la chiamiamo così. Serve a capire se siamo nello stesso ordine di grandezza prima di far muovere qualcuno, e a te per capire se ha senso continuare a parlarne.
A Varazze e la situazione normale, non l'eccezione, e cambia il modo in cui un lavoro si decide. In un condominio residenziale l'assemblea si convoca e si delibera. In un condominio di seconde case i proprietari sono altrove per dieci mesi l'anno, le deleghe girano, e i tempi si allungano di mesi.
La conseguenza pratica riguarda il calendario più del prezzo: se una facciata deve essere finita prima della stagione, la delibera serve con largo anticipo, e la trattativa sulle offerte va chiusa prima ancora. Chi arriva a marzo con tre preventivi da confrontare sta di fatto programmando l'anno successivo.
Per questo, quando ci chiamano da un condominio, la prima domanda che facciamo non e sui metri quadri: e quando si riunisce l'assemblea.
Sì, e Varazze è il comune di costa più vicino a noi: siamo di Chieri e ci arriviamo in circa novanta chilometri. La distanza però conta meno del tipo di lavoro. Ha senso muoversi per interventi che tengono la squadra ferma abbastanza da giustificare la trasferta: una facciata, dei balconi, una copertura, il recupero di un'unità intera. Per capire se il tuo caso rientra non serve un sopralluogo: mandi un video su WhatsApp e ti diamo un ordine di grandezza in giornata.
Perché il patrimonio alberghiero costruito fra gli anni Cinquanta e Settanta per un turismo diverso da quello di oggi è in gran parte fuori mercato come albergo, mentre come residenza vale. La conversione non è un fenomeno di Varazze soltanto: si vede a Celle, a Spotorno, su tutta questa costa. Per chi fa il nostro mestiere cambia una cosa sostanziale: sono cantieri lunghi, che si programmano su mesi e non sulla finestra prima di Ferragosto.
A parità di metri quadri quasi sempre sì, e il motivo non è nelle finiture. Un albergo nasce con un contatore, un generatore e una colonna di scarico sola, con i bagni tutti incolonnati sulla stessa verticale. Ogni unità nuova vuole il proprio contatore, il proprio generatore, i propri scarichi. Il lavoro pesante sta lì, dentro i muri e nei cavedi, e non si vede guardando una planimetria.
Sì, e sullo stesso edificio la differenza fra il prospetto verso mare e quello verso monte si vede a occhio. Ai meccanismi normali si aggiungono i cloruri portati dall'aerosol marino, che attaccano la protezione dell'acciaio dentro il calcestruzzo anche quando in superficie sembra tutto sano. Sugli edifici dell'espansione degli anni Sessanta e Settanta il copriferro è spesso sottile, e questo accorcia ancora i tempi.
Sì. Il comune copre quarantotto chilometri quadri, quindi la parte a monte pesa quanto la marina: Alpicella e le frazioni alte sono un altro mondo edilizio, con case in pietra, terreni in pendenza e accessi stretti. L'unica variabile da chiarire prima è la portata e la larghezza del passaggio: se il mezzo non arriva, il lavoro si fa lo stesso ma cambia il conto delle giornate.
È un'anteprima, non un prezzo definitivo, e lo scriviamo sempre. Su un appartamento in buone condizioni la stima da video tiene bene. Su un ex albergo o su una facciata al mare, quello che le immagini non mostrano è spesso quello che costa: la profondità della corrosione dentro un cordolo si scopre battendo, non guardando. Il numero si chiude dopo il sopralluogo.
È gratuito quando i lavori vengono poi affidati a noi. Se serve unicamente a corredare una pratica o un preventivo senza affidamento delle opere ha un costo, che viene scalato per intero dal preventivo in caso di successivo affidamento.
Dipende da che lavoro è. Tutto ciò che occupa suolo pubblico o si vede dalla strada conviene programmarlo fuori dalla stagione, da metà settembre a maggio, e in un condominio va deciso con mesi di anticipo perché assemblea e pratiche mangiano tempo. Un recupero interno di un'unità vuota, invece, non ha stagione: quello si fa quando è pronto il progetto.
Perché la salsedine anticipa la corrosione delle armature e come si ripristina.
Quando si può montare il ponteggio sulla costa ed entro quando bisogna decidere.
Cosa comporta dividere un'unità: scarichi, impianti, pratiche.
Quando serve, cosa cambia in pratica e quali verifiche vengono prima.
Chi paga, come si delibera e perché i tempi si allungano.
Il comune subito a ponente, stretto fra il mare e il versante.
Poco oltre, dove il problema è lo spazio per il cantiere.
L'altro comune della riviera in cui lavoriamo, poco più a ponente.