In un condominio di seconde case il problema non è quasi mai chi paga: è chi si presenta. Il rifacimento della facciata è manutenzione straordinaria, e per approvarlo serve la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno cinquecento millesimi. Quella soglia dei millesimi non si abbassa in seconda convocazione, a differenza di quanto succede per i lavori ordinari. In un palazzo dove metà dei proprietari vive a trecento chilometri, questo significa che senza deleghe raccolte per tempo la delibera non passa. E le deleghe hanno due limiti che quasi nessuno conosce prima di sbatterci contro.
Prima di chiedersi chi paga, bisogna riuscire a decidere
Nei condomini abitati tutto l'anno, la discussione sulla facciata è una discussione sui soldi. Nei condomini di seconde case è una discussione sul calendario e sulle presenze, e i soldi vengono dopo.
Il motivo è tecnico e sta in una differenza che sfugge quasi sempre: per la manutenzione straordinaria la soglia dei millesimi resta la stessa in prima e in seconda convocazione. Per la manutenzione ordinaria, invece, in seconda convocazione la soglia scende. È una distinzione che cambia completamente le probabilità che l'assemblea produca qualcosa.
Tradotto in pratica: se in assemblea si presentano persone che insieme fanno trecentocinquanta millesimi, per la ritinteggiatura in seconda convocazione si può deliberare, per il rifacimento no. Non conta quanto sono d'accordo fra loro: la soglia non si raggiunge e basta.
La domanda da fare all'amministratore prima di convocare
Non "quando facciamo l'assemblea", ma: "questo intervento come viene qualificato, ordinaria o straordinaria, e quindi quale soglia di millesimi ci serve?". La risposta cambia tutta la strategia di raccolta delle presenze. Ed è una domanda che va fatta prima di mandare le convocazioni, non la sera stessa scoprendo che non si delibera.
Le deleghe: due limiti che quasi nessuno conosce
La soluzione ovvia in un condominio di seconde case è la delega. Chi non può venire manda una delega scritta a chi c'è. Funziona, ma dentro due paletti che la legge fissa e che vanno conosciuti prima, non dopo.
Il primo: nessuno può raccogliere tutto
Se i condomini sono più di venti, l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che un singolo delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Non si può quindi risolvere il problema mandando una persona sola a Loano con venti deleghe in tasca: oltre la soglia, le deleghe in eccesso non contano.
Su un condominio di trenta unità significa che serve organizzare almeno cinque o sei persone che raccolgono deleghe, non una. È lavoro di settimane, e va fatto prima.
Il secondo: l'amministratore non può essere delegato
È il punto che manda a monte più assemblee di quante si immagini. La persona che tutti conoscono, di cui tutti si fidano e a cui tutti manderebbero volentieri la delega è l'amministratore. E la legge glielo vieta: l'amministratore non può ricevere deleghe dai condomini.
Non è un cavillo formale, è un principio di buon senso: chi propone i lavori e li gestirà non può anche votarli al posto dei proprietari. Ma il risultato pratico, in un condominio dove nessuno abita, è che le deleghe devono girare fra i condomini stessi, che magari non si conoscono fra loro.
Il calendario reale di un condominio di seconde case
Sommando i tempi che non si comprimono, il quadro è questo.
Il punto in cui si perde davvero tempo non è la burocrazia: è la fase 04 andata a vuoto. Un'assemblea che non delibera per mancanza di millesimi costa un ciclo intero, e su una casa al mare un ciclo intero vuol dire la stagione successiva.
Chi paga, e su cosa si litiga
La regola generale è che le spese sulle parti comuni si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà. La facciata è parte comune, e quindi segue quella logica. Fin qui è semplice.
Le discussioni nascono su tre punti ricorrenti, e conviene affrontarli prima dell'assemblea invece che durante.
- I balconi. Non tutto il balcone è parte comune. La parte che serve all'uso esclusivo del proprietario tende a restare a suo carico, mentre gli elementi che si vedono dalla strada e che fanno parte dell'aspetto dell'edificio, come frontalini e sottobalconi in vista, seguono una logica diversa e coinvolgono il condominio. La ripartizione dipende dal tipo di balcone e dal regolamento condominiale.
- I prospetti diversi. Su un edificio di mare il prospetto esposto al vento salino sta quasi sempre peggio degli altri. Chi abita sul lato riparato si chiede perché deve pagare per il lato che si è degradato di più. La risposta è che la facciata è un bene comune unico, ma la domanda va messa in conto perché arriva sempre.
- Chi ha già rifatto per conto suo. Capita che un proprietario abbia sistemato il proprio balcone qualche anno prima e non voglia partecipare. Anche questa è materia da amministratore, ma va chiarita prima di arrivare al voto.
Il documento che fa passare le assemblee difficili
Nella nostra esperienza sui condomini di Torino, l'assemblea che delibera è quasi sempre quella in cui i proprietari hanno ricevuto prima un preventivo dettagliato e la ripartizione millesimale già calcolata sul proprio appartamento. Chi legge "45.000 euro di lavori" vota per rimandare. Chi legge "al suo appartamento corrispondono 1.850 euro, ripartiti in tre stati di avanzamento" ha in mano una decisione che può prendere. La differenza non è il prezzo, è la forma in cui gli arriva.
Quanto costa, per farsi un'idea prima dell'assemblea
Sono valori indicativi al metro quadro di facciata, che si chiudono dopo aver visto lo stato reale dell'intonaco.
| Intervento | Costo indicativo | Quando ha senso |
|---|---|---|
| Tinteggiatura su intonaco sano | 40 - 60 euro/mq | Solo problema estetico |
| Risanamento intonaco e tinteggiatura | 60 - 90 euro/mq | Intonaco parzialmente ammalorato |
| Rifacimento completo | 80 - 110 euro/mq | Intonaco da demolire e rifare |
| Ripristino frontalini e cordoli | 70 - 180 euro/ml | Ferri di armatura scoperti |
| Ponteggio, montaggio e smontaggio | 12 - 20 euro/mq | Una tantum |
| Ponteggio, nolo | 8 - 15 euro/mq al mese | Corre finché il ponteggio resta su |
Su un condominio di ottocento metri quadri di facciata, il ponteggio da solo può valere una cifra importante. È il motivo per cui, quando è montato, conviene decidere di fare anche tutto ciò che si raggiunge solo da li: frontalini, lattonerie, ringhiere. Farli in un secondo momento significa deliberare una seconda volta e pagare il ponteggio due volte.
Il vincolo che sulla costa viene prima di tutto
Anche con la delibera in mano, sulla Riviera resta un ostacolo di calendario. Diversi comuni della costa vietano l'occupazione di suolo pubblico con ponteggi e aree di cantiere durante i mesi estivi: a Loano, per esempio, dal 15 giugno al 15 settembre nella Zona A del centro storico. Ogni comune ha regole e date proprie, e vanno chieste all'ufficio tecnico.
Questo significa che la delibera non basta prenderla: bisogna prenderla in tempo. Un'assemblea che approva a maggio, su un edificio in centro storico, sta di fatto rimandando il cantiere a settembre. Ne abbiamo scritto per esteso nella guida su la finestra di cantiere sulla Riviera.
Se un condomino non paga
In un condominio di seconde case succede più spesso che altrove, per una ragione banale: chi usa la casa due settimane l'anno percepisce la spesa come meno necessaria di chi ci vive.
La delibera regolarmente approvata vincola anche chi ha votato contro e chi non era presente. Chi non paga la propria quota non blocca i lavori, ma mette il condominio in difficoltà di cassa proprio quando servono i pagamenti agli stati di avanzamento. L'amministratore ha gli strumenti per recuperare le somme, ma sono strumenti che richiedono tempo, e nel frattempo il cantiere ha bisogno di essere pagato.
Per questo, sui lavori importanti, conviene affrontare il tema prima e non dopo: verificare con l'amministratore la situazione dei morosi prima di deliberare, e valutare se il piano dei pagamenti verso l'impresa regge anche in caso di qualche ritardo. Un condominio che delibera 60.000 euro di lavori con il dieci per cento di morosità pregressa sta programmando un problema, non un cantiere.
Dal lato nostro, questo è anche il motivo per cui un piano di pagamenti legato a stati di avanzamento verificabili conviene a entrambe le parti: l'impresa incassa a fronte di lavoro fatto e verificato, e il condominio non si trova a dover anticipare somme importanti prima di aver visto niente.
Il cantiere che nessuno guarda
C'è un ultimo aspetto che riguarda solo i condomini di seconde case, e non è di natura giuridica.
Nei mesi in cui si può lavorare, da ottobre a maggio, in quel palazzo non c'è quasi nessuno. Il cantiere si svolge davanti a finestre chiuse. Nessun condomino passa a vedere come procede, nessuno nota se il ponteggio è fermo da due settimane, nessuno si accorge se una lavorazione è stata saltata.
Chi affida un lavoro in queste condizioni deve pretendere tre cose, e sono le stesse che applichiamo sui condomini che seguiamo a Torino: pagamenti legati a stati di avanzamento verificabili e non a date del calendario, documentazione fotografica periodica delle lavorazioni che poi diventano invisibili, e un solo referente che risponde al telefono. Su un cantiere che nessuno guarda per sei mesi non sono cortesie: sono l'unico controllo che esiste.
Come lavoriamo
EDIL4 è un'impresa edile di Chieri, in provincia di Torino, e lavora da anni con studi di amministrazione condominiale su facciate, balconi e parti comuni. Sulla costa savonese arriviamo da fuori, e lo diciamo prima perché è un'informazione che serve a chi decide.
Per un'assemblea serve un preventivo che si possa leggere e votare, non un numero buttato li. Prepariamo la ripartizione per unità immobiliare e gli stati di avanzamento, così chi vota sa che cosa sta approvando. E per capire in partenza se il lavoro ha la dimensione che ci permette di venire, si comincia con un video e qualche foto della facciata inviati via WhatsApp: da li diamo un ordine di grandezza. È un'anteprima, non un prezzo definitivo, e il numero si chiude dopo il sopralluogo.
Sapere chi paga è metà del lavoro. L'altra metà è far arrivare la delibera al voto: guarda cosa preparare prima di un'assemblea.
Domande Frequenti
Il rifacimento è manutenzione straordinaria e richiede la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè cinquecento millesimi. La differenza che conta è che questa soglia resta la stessa anche in seconda convocazione, mentre per la manutenzione ordinaria in seconda convocazione la soglia dei millesimi scende a un terzo. La qualificazione dell'intervento la fa il tecnico e la verifica delle maggioranze spetta all'amministratore.
Se i condomini sono più di venti, l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che un delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Su un condominio di trenta unità questo significa che non basta mandare una persona con tutte le deleghe: serve organizzare più raccoglitori, e va fatto settimane prima dell'assemblea.
No. La legge vieta all'amministratore di ricevere deleghe dai condomini. È il punto che manda a monte più assemblee di quante si immagini nei condomini di seconde case, perché l'amministratore è proprio la persona che tutti conoscono e a cui tutti manderebbero volentieri la delega. Le deleghe devono girare fra i condomini stessi.
Quasi sempre per una ragione sola: si arriva in seconda convocazione contando che la soglia si abbassi, come succede per i lavori ordinari, e invece per la manutenzione straordinaria la soglia dei cinquecento millesimi non si abbassa. Se i presenti e i deleganti insieme non raggiungono metà del valore dell'edificio, la delibera non passa qualunque sia il livello di accordo fra chi c'è.
Le spese sulle parti comuni si ripartiscono per millesimi, e la facciata è parte comune. Sui balconi la situazione è più articolata: la parte destinata all'uso esclusivo del proprietario tende a restare a suo carico, mentre gli elementi che si vedono dall'esterno e concorrono all'aspetto dell'edificio, come frontalini e sottobalconi in vista, coinvolgono il condominio. La ripartizione precisa dipende dal tipo di balcone e dal regolamento condominiale, e va chiarita con l'amministratore prima del voto.
Sulla costa il vincolo non è solo assembleare. Diversi comuni vietano l'occupazione di suolo pubblico con ponteggi nei mesi estivi: a Loano dal 15 giugno al 15 settembre nella Zona A del centro storico, con regole e date che cambiano da comune a comune. Sommando raccolta delle deleghe, assemblea, pratiche edilizie e concessione di occupazione, per avere il ponteggio smontato entro giugno la delibera dovrebbe arrivare entro dicembre.
Chiedendo tre cose in fase di affidamento: pagamenti legati a stati di avanzamento verificabili invece che a date, documentazione fotografica periodica delle lavorazioni che a lavoro finito diventano invisibili, e un solo referente che risponde. In un condominio di seconde case, fra ottobre e maggio non passa nessuno a guardare: quelle tre condizioni sono l'unico controllo che rimane.