Quella macchia di ruggine sotto il balcone non è sporco: è un ferro dell'armatura che si sta ossidando dentro il calcestruzzo. Ossidandosi aumenta di volume, e spingendo fa saltare via il copriferro. Sul mare succede prima e più in fretta, perché i cloruri della salsedine attaccano l'armatura anche quando il calcestruzzo è ancora sano in superficie. Sugli edifici della Riviera costruiti fra gli anni Sessanta e Settanta il copriferro è spesso sottile, e questo accorcia ulteriormente i tempi. Il rappezzo cosmetico non risolve: dopo due inverni la macchia torna nello stesso punto.
Cosa sta succedendo davvero dentro il calcestruzzo
Un balcone in cemento armato è fatto di due materiali che lavorano insieme: il calcestruzzo, che regge la compressione, e i ferri dell'armatura, che reggono la trazione. I ferri stanno dentro, coperti da uno strato di calcestruzzo che si chiama copriferro. Quello strato non è li per estetica: è la protezione chimica dell'acciaio.
Il calcestruzzo appena fatto è fortemente alcalino, e in quell'ambiente il ferro si ricopre di una pellicola passivante che lo protegge dalla ruggine. Finché il copriferro fa il suo lavoro, l'armatura può stare li dentro per decenni senza succedere niente.
Il problema nasce quando quella protezione viene meno. Succede in due modi, e sulla costa succedono entrambi contemporaneamente.
La carbonatazione, che è lenta
L'anidride carbonica dell'aria penetra pian piano nel calcestruzzo e ne abbassa l'alcalinità. Quando il fronte di carbonatazione raggiunge il ferro, la pellicola protettiva salta e l'acciaio comincia a ossidarsi. È un processo lento, che si misura in decenni, e dipende molto dalla qualità del calcestruzzo e dallo spessore del copriferro.
I cloruri, che sono la cosa seria sul mare
I cloruri sono un'altra storia. Non abbassano l'alcalinità: attaccano direttamente la pellicola passivante e la rompono in punti localizzati, anche in un calcestruzzo che chimicamente sarebbe ancora sano. È il motivo per cui su un edificio di mare si vedono ferri corrosi dove il calcestruzzo sembra a posto.
E i cloruri sul mare arrivano da soli, portati dall'aerosol marino, senza bisogno che l'acqua salata tocchi fisicamente il balcone.
Perché il ferro spacca il calcestruzzo invece di limitarsi ad arrugginire
Il ferro che si ossida non resta della stessa dimensione: la ruggine occupa più volume del metallo da cui si è formata. Quel rigonfiamento genera una pressione dall'interno che il copriferro non è fatto per sopportare. Prima si vede una macchia, poi una fessura sottile che segue la linea del ferro, poi una scaglia che si stacca e lascia l'armatura all'aria. A quel punto il ferro, non più protetto, corrode molto più in fretta di prima. È un processo che accelera da solo.
Perché sulla Riviera succede prima
Tre cose si sommano, e nessuna delle tre si può eliminare.
L'ambiente. L'aerosol marino porta cloruri sulle superfici esposte in modo continuo, non solo durante le mareggiate. Il vento li deposita, la pioggia in parte li dilava e in parte li fa penetrare. Le facciate esposte ai venti dominanti stanno peggio delle altre, e su uno stesso edificio la differenza fra il prospetto a mare e quello a monte si vede a occhio nudo.
L'epoca costruttiva. Il ponente ligure ha avuto una fortissima espansione edilizia fra gli anni Sessanta e Settanta, e molti condomini della costa savonese vengono da li. Sono edifici che oggi hanno fra i cinquanta e i sessantacinque anni: l'età in cui i problemi di durabilità delle strutture in cemento armato si presentano tutti insieme.
Il copriferro. È il punto tecnico che spiega la differenza fra due palazzi vicini della stessa età. Le prescrizioni sullo spessore minimo del copriferro e sulla durabilità in ambiente aggressivo sono diventate molto più severe negli ultimi decenni. Un balcone costruito quando quelle prescrizioni non c'erano, o non venivano rispettate in cantiere, ha una barriera protettiva più sottile. Meno copriferro significa meno strada da fare per i cloruri, e quindi meno anni prima che il problema si presenti.
Come si legge un balcone stando sotto
Molto si capisce dal basso, senza salire. Sono cinque segnali, in ordine di gravità crescente.
La differenza fra il segnale 04 e il segnale 05 è quella che decide se si parla di manutenzione o di struttura. Un ferro scoperto ma integro si ripristina. Un ferro che ha perso sezione va valutato da un tecnico, perché quella sezione persa serviva a reggere qualcosa.
Il rischio che viene prima del degrado: la caduta di frammenti
Prima ancora del discorso strutturale c'è un problema immediato. Una scaglia di calcestruzzo che si stacca da un frontalino al terzo piano e cade su un marciapiede è un pericolo per le persone, e la responsabilità ricade sul proprietario o sul condominio. Se si vedono parti in distacco, la prima cosa non è chiedere un preventivo: è mettere in sicurezza la zona sottostante e far guardare la situazione a un tecnico.
Perché il rappezzo non tiene
È la storia che si ripete su ogni costa. Si vede la scaglia staccata, si chiama qualcuno, quello riempie il buco con della malta, ridipinge, e per un anno sembra risolto. Poi la macchia torna, spesso a pochi centimetri dal rappezzo.
Torna perché il ferro sotto è rimasto quello di prima. Nessuno lo ha spazzolato, nessuno lo ha trattato, e soprattutto nessuno ha tolto il calcestruzzo attorno alla parte ammalorata, che era già contaminato dai cloruri anche se all'apparenza sembrava sano. La malta nuova ha coperto il problema e lo ha lasciato lavorare al buio.
C'è anche un effetto meno intuitivo: accostare un impasto nuovo a un calcestruzzo vecchio e contaminato può creare una differenza fra le due zone che innesca corrosione proprio al bordo del rappezzo. È il motivo per cui la ruggine ricompare quasi sempre attorno alla toppa e non dentro.
Il ciclo di ripristino fatto come si deve
Un ripristino corretto ha una sequenza precisa, e nessun passaggio si salta.
La fase che distingue un lavoro fatto da un lavoro finto è la terza. È invisibile a lavoro finito, non la vede nessuno, e costa poco. Ed è esattamente per questo che è la prima a sparire quando qualcuno vuole fare in fretta. Chi affida il lavoro dovrebbe chiedere di vedere una foto dei ferri puliti e trattati prima che venga richiuso tutto: è l'unico momento in cui quel passaggio si può verificare.
Quanto costa
I valori sono indicativi e si chiudono solo dopo aver visto lo stato reale. Su un balcone al mare, in particolare, l'estensione del degrado si conosce davvero solo quando si comincia a scrostare: è la ragione per cui un preventivo serio su queste lavorazioni prevede sempre come ci si comporta se sotto si trova più di quanto si vedeva.
| Intervento | Costo indicativo | Quando serve |
|---|---|---|
| Riparazioni localizzate | 80 - 160 euro/mq | Zone ammalorate circoscritte, ferri integri |
| Ripristino frontalino e cordolo | 70 - 180 euro/ml | Bordi degradati, distacchi, ferri scoperti |
| Impermeabilizzazione del piano | 35 - 90 euro/mq | Infiltrazioni, fughe aperte, acqua nel massetto |
| Demolizione pavimento e massetto | 25 - 55 euro/mq | Pacchetto esistente compromesso |
| Rifacimento completo del balcone | 180 - 350 euro/mq | Demolizione, impermeabilizzazione, massetto, nuova pavimentazione |
| Ponteggio, montaggio e smontaggio | 12 - 20 euro/mq | Una tantum, quando non si lavora da autoscala |
Ripristinare o rifare: dove sta il confine
Non è una questione di gusto, è una questione di quanto è estesa la contaminazione.
C'è poi una considerazione che riguarda solo la costa: se il balcone perde acqua verso il basso, l'acqua che filtra porta con sé i cloruri già presenti nel massetto e li spinge in profondità. In quel caso ripristinare l'intradosso senza risolvere l'impermeabilizzazione sopra significa rifare lo stesso lavoro fra pochi anni.
Il ponteggio decide la strategia
Su un condominio, la voce che pesa non è sempre il ripristino: è arrivarci. Se per lavorare serve un ponteggio, quel costo si sostiene una volta e conviene sfruttarlo per tutto ciò che si raggiunge solo da li: frontalini, sottobalconi, lattonerie, ringhiere, e la facciata stessa se ha bisogno.
Ed è qui che sulla Riviera si incrocia il vincolo di calendario. Nei comuni della costa l'occupazione di suolo pubblico con ponteggi può essere vietata nei mesi estivi: a Loano, per esempio, dal 15 giugno al 15 settembre nella Zona A del centro storico. Chi programma un intervento sui balconi senza sapere quando può montare il ponteggio rischia di scoprirlo troppo tardi. Ne abbiamo scritto nella guida su la finestra di cantiere sulla Riviera.
Chi paga, in condominio
Sui balconi la regola non è uguale per tutto. In sintesi molto grossolana: la parte che serve solo al proprietario che ci cammina sopra tende a restare a suo carico, mentre gli elementi che fanno parte della facciata e che contribuiscono al decoro dell'edificio, come frontalini e sottobalconi in vista, seguono una logica diversa e coinvolgono il condominio. La ripartizione precisa dipende dal tipo di balcone, dal regolamento condominiale e da come è fatto l'edificio: è materia da amministratore, e va chiarita prima di deliberare, non dopo il preventivo.
Come lavoriamo sulla costa savonese
EDIL4 è un'impresa edile di Chieri, in provincia di Torino. Sulla Riviera arriviamo da fuori e lo diciamo subito, perché è un'informazione che serve a chi deve decidere.
I ripristini di frontalini, cordoli e sottobalconi sono esattamente il lavoro che facciamo sui condomini di Torino per gli studi di amministrazione che ci seguono da anni. Il meccanismo del degrado è lo stesso: cambia la velocità, perché sul mare i cloruri fanno in venti anni quello che in città ne richiede quaranta.
Per capire se il lavoro ha la dimensione che ci permette di venire non partiamo dal sopralluogo: partiamo da un video e da qualche foto ravvicinata dei punti dove si vede la ruggine, mandati via WhatsApp. Con quelli diamo un ordine di grandezza. È un'anteprima, non un prezzo: su un balcone al mare la profondità della corrosione si scopre battendo, non guardando, e il preventivo si chiude dopo aver visto. Se il sopralluogo fa emergere ciò che le foto nascondevano, il numero cambia, e preferiamo dirlo prima.
Domande Frequenti
Perché ai meccanismi normali di degrado si aggiungono i cloruri portati dall'aerosol marino. I cloruri attaccano direttamente la pellicola che protegge l'acciaio dentro il calcestruzzo, anche quando il calcestruzzo in superficie sembra ancora sano. Su edifici costruiti quando le prescrizioni sullo spessore del copriferro erano meno severe, la barriera protettiva è più sottile e il problema si presenta con anni di anticipo rispetto allo stesso edificio costruito lontano dal mare.
È il primo segnale, e significa che la corrosione dell'armatura è già iniziata sotto la superficie. Da sola non è un'emergenza, ma non si risolve da sé e peggiora. Diventa urgente quando compaiono scaglie in distacco o ferri a vista, perché a quel punto c'è anche un rischio di caduta di frammenti verso il basso. In quel caso la prima cosa da fare è mettere in sicurezza la zona sottostante e far valutare la situazione a un tecnico.
Quasi sempre perché sono stati saltati due passaggi: non è stato rimosso il calcestruzzo contaminato attorno alla zona ammalorata, e il ferro non è stato pulito e trattato con un passivante prima di richiudere. La malta nuova ha coperto un problema che ha continuato a lavorare sotto. C'è anche un effetto tipico: la ruggine ricompare quasi sempre attorno alla toppa e non dentro, proprio perché il calcestruzzo vecchio al bordo era già contaminato.
Chiedendo una foto dei ferri puliti e trattati prima che venga richiuso tutto. È l'unico momento in cui quel passaggio si può verificare, perché a lavoro finito è invisibile. Un ciclo corretto prevede rimozione del calcestruzzo degradato fino a trovarne di sano, pulizia dell'armatura fino a metallo, trattamento passivante sui ferri, ricostruzione con malta da ripristino e finitura protettiva.
Indicativamente da 70 a 180 euro al metro lineare, a seconda di quanto è esteso il degrado e di quanto calcestruzzo va rimosso. Le riparazioni localizzate su superfici stanno fra 80 e 160 euro al metro quadro. Se il degrado è diffuso conviene valutare il rifacimento completo del balcone, che va da 180 a 350 euro al metro quadro e risolve anche l'impermeabilizzazione. Il ponteggio, quando serve, si conta a parte.
Dipende da quanto è estesa la contaminazione, e si capisce solo dopo aver fatto qualche saggio. Se le zone ammalorate sono poche e il resto del calcestruzzo suona pieno alla battitura, il ripristino localizzato ha senso. Se i punti da ripristinare diventano molti, il costo dei rappezzi si avvicina a quello del rifacimento e il risultato dura meno. Se poi il balcone perde acqua verso il basso, ripristinare l'intradosso senza rifare l'impermeabilizzazione sopra significa rifare lo stesso lavoro fra pochi anni.
Dipende dagli elementi. La parte che serve solo al proprietario che usa il balcone tende a restare a suo carico, mentre gli elementi che fanno parte della facciata e contribuiscono al decoro dell'edificio, come frontalini e sottobalconi in vista, seguono una logica diversa e coinvolgono il condominio. La ripartizione precisa dipende dal tipo di balcone, dal regolamento condominiale e dalla conformazione dell'edificio: va chiarita con l'amministratore prima di deliberare.