In sintesi

La conformità catastale e la conformità urbanistica sono due cose distinte, e scambiarle è uno degli equivoci più frequenti e più costosi del mercato immobiliare. Il catasto dice come l'immobile è censito ai fini fiscali, l'urbanistica dice se è stato costruito e modificato secondo i titoli. Una planimetria catastale aggiornata non dimostra che i lavori fossero autorizzati. Verificarlo prima di mettere in vendita costa poco, scoprirlo dal notaio costa molto.

La casa è a posto, dici, perché la planimetria catastale corrisponde. È una frase che si sente tutti i giorni ed è il punto esatto in cui nasce il problema.

Catasto e urbanistica sono ambiti diversi, che possono e devono essere coerenti tra loro, ma uno non sostituisce l'altro. Puoi avere una planimetria catastale perfettamente aggiornata su una modifica che non è mai stata autorizzata: il catasto ha registrato lo stato di fatto, il Comune non ha mai saputo niente.

Conformità catastale Conformità urbanistica
A cosa serve Censimento fiscale dell'immobile Legittimità di ciò che è stato costruito
Chi la tiene Agenzia delle Entrate, catasto Comune, ufficio tecnico
Documento Planimetria catastale e visura Titoli edilizi: licenza, concessione, permesso, CILA, SCIA
Cosa dimostra Come l'immobile è rappresentato Che le opere erano autorizzate
Se manca Va aggiornata prima del rogito: la legge impone che l'atto contenga il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione di conformità, e senza il notaio non stipula Può servire una sanatoria, con costi molto variabili

Cosa Guardare, e in Che Ordine

01

Recuperare i titoli edilizi

Si parte dal Comune, chiedendo accesso agli atti per conoscere tutti i titoli che riguardano l'immobile: licenza o concessione originaria e tutte le pratiche successive. È il documento base, perché descrive come l'immobile poteva essere.

02

Confrontare i titoli con lo stato reale

Il confronto tra il disegno allegato ai titoli e la casa com'è oggi è la verifica vera. Le difformità più frequenti non sono abusi clamorosi: sono tramezzi spostati, bagni ricavati, verande chiuse, soppalchi, finestre modificate. Cose fatte trent'anni fa da qualcuno che non ha pensato che un giorno la casa si sarebbe venduta.

03

Verificare la planimetria catastale

La planimetria catastale deve corrispondere allo stato di fatto. Se non corrisponde va aggiornata, ed è un adempimento in genere più semplice e meno costoso della parte urbanistica. Ma attenzione: aggiornarla non sana niente sul piano urbanistico, allinea solo la rappresentazione fiscale.

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Capire cosa è sanabile e cosa no

Non tutte le difformità si trattano allo stesso modo, e la valutazione dipende da cosa è stato fatto, quando, e da cosa prevedevano le regole in vigore in quel momento. È il punto in cui serve un tecnico abilitato: geometra, architetto o ingegnere, incaricato da te, che ricostruisce lo stato legittimo dell'immobile.

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Decidere prima di pubblicare l'annuncio

È la differenza tra una trattativa serena e una che si blocca. Se sai in anticipo cosa c'è da sistemare, decidi tu se sanare o se venderlo dichiarando la situazione e trattando il prezzo. Se lo scopri quando l'acquirente ha già la banca dietro, decide il calendario di qualcun altro.

Perché il momento giusto è prima dell'annuncio, non prima del rogito

Una sanatoria, quando è possibile, richiede il tempo tecnico della pratica comunale, e quel tempo non si comprime perché c'è un compromesso firmato. Se la scoperta arriva quando il compratore ha già il mutuo deliberato, la trattativa entra in tensione e in genere finisce in due modi: uno sconto per chiudere in fretta, oppure il compratore che si sfila.

Fatta prima, la stessa identica verifica è solo un costo tecnico modesto e una decisione presa con calma.

Le opere di manutenzione che facciamo non sanano niente

Va detto chiaramente per evitare fraintendimenti: rifare un bagno, un impianto o una pavimentazione non incide sulla legittimità urbanistica di quello che c'era prima. Se in casa c'è una difformità, resta lì anche dopo un lavoro fatto bene. Quando ce ne accorgiamo durante un intervento te lo diciamo, ma la verifica e la pratica competono al tecnico incaricato dalla proprietà.

La planimetria catastale è aggiornata, quindi sono a posto?
No, ed è l'equivoco più diffuso. Catasto e urbanistica sono due ambiti distinti e uno non sostituisce l'altro. La planimetria catastale rappresenta lo stato di fatto ai fini fiscali, ma non dimostra che le opere fossero autorizzate dal Comune.
Che differenza fa se vendo comunque?
Sul piano pratico, molta. Un acquirente che scopre difformità in fase di rogito rinegozia o si ritira, e le banche sono attente su questo per l'erogazione del mutuo. Sul piano giuridico la materia è complessa e le conseguenze dipendono da cosa è stato dichiarato in atto e da cosa è stato realmente fatto: è una valutazione che spetta al notaio. Il punto fermo però è netto: l'atto di trasferimento che non riporta gli estremi del titolo edilizio è nullo, e lo stesso vale per la dichiarazione di conformità catastale e al tuo tecnico, non a un'impresa edile.
Quali sono le difformità più comuni?
Quasi mai abusi clamorosi. Nella nostra esperienza sono tramezzi spostati, bagni o ripostigli ricavati, verande e balconi chiusi, soppalchi, aperture modificate e cambi d'uso di locali accessori. Cose fatte decenni fa quando la sensibilità era diversa e nessuno pensava alla rivendita.
Quanto costa la verifica?
La verifica documentale in sé ha costi contenuti e la esegue un tecnico abilitato: accesso agli atti in Comune, confronto con lo stato di fatto e relazione. Quello che può costare, è molto variabile, è l'eventuale sanatoria, perché dipende da cosa è stato fatto e quando.
Se compro casa, cosa devo chiedere?
Chiedi i titoli edilizi e la planimetria catastale, e falli guardare a un tecnico tuo prima del compromesso, non dopo. È la spesa che ti può evitare il problema più grosso di tutta l'operazione, è, in proporzione al valore di una casa, una cifra trascurabile.
Voi fate queste verifiche?
No, e per correttezza lo diciamo subito: la verifica di conformità e la pratica competono a un tecnico abilitato incaricato dalla proprietà. Noi eseguiamo le opere, e quando durante un lavoro notiamo qualcosa che non torna rispetto ai disegni te lo segnaliamo, così puoi farlo verificare da chi di dovere.

Se stai per mettere in vendita e non sai se lo stato della casa corrisponde ai titoli, la verifica va fatta adesso e non dal notaio. Se invece hai già capito cosa serve sistemare e sono opere edili, mandaci le foto e ti diciamo tempi e costi.

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