Succede quasi sempre allo stesso modo. Vuoi vendere l'appartamento, o vuoi ristrutturarlo, e il tecnico chiede le planimetrie. Le confronta con lo stato reale e trova qualcosa che non torna: una parete spostata trent'anni fa, una veranda chiusa dal vecchio proprietario, un bagno che in pianta non c'era. E una difformita edilizia, e a Torino ce l'hanno moltissime case, soprattutto quelle costruite o modificate tra gli anni Sessanta e Ottanta.
La buona notizia: nella maggior parte dei casi si tratta di lievi difformita che si possono sanare. Questo articolo spiega cos'e una difformita, quando serve la sanatoria, come funziona dopo il decreto Salva Casa del 2024, e perche conviene verificare tutto all'inizio invece di scoprirlo a cantiere aperto o davanti al notaio.
Cos'e una Difformita Edilizia
Una difformita e una differenza tra com'e davvero fatta la casa e come risulta nei documenti ufficiali: il progetto autorizzato depositato in Comune e la planimetria catastale. Per anni nessuno se ne accorge, perche finche non vendi o non apri un cantiere nessuno va a confrontare i disegni con la realta. Poi arriva il momento e la differenza salta fuori.
Le difformita piu comuni negli appartamenti di Torino sono quasi sempre le stesse:
- Tramezzi spostati o eliminati: la distribuzione interna e diversa da quella in pianta, magari per aver unito due stanze o spostato la cucina.
- Verande e balconi chiusi: un balcone trasformato in veranda o in piccola stanza senza titolo.
- Bagni aggiunti o spostati: un secondo bagno ricavato dove prima c'era un ripostiglio.
- Soppalchi non dichiarati: realizzati e mai comunicati.
- Aperture modificate: una finestra diventata porta-finestra, una porta murata.
Non tutte hanno la stessa gravita. Spostare un tramezzo interno e una cosa, costruire un volume nuovo senza alcun titolo e tutt'altra. La distinzione tra lieve difformita e abuso sostanziale e proprio cio che decide se e come si puo sanare.
Quando Serve la Sanatoria
La sanatoria serve quando c'e una difformita e la vuoi regolarizzare. I momenti in cui emerge, e in cui diventa urgente, sono tre.
Quando vendi casa
Il notaio e la banca pretendono la conformita urbanistica e catastale prima del rogito e prima di concedere il mutuo all'acquirente. Una difformita non sanata puo far saltare la vendita all'ultimo momento, o costringere a una trattativa al ribasso sul prezzo.
Quando ristrutturi
Il tecnico che presenta la CILA o la SCIA per i lavori deve attestare che lo stato di fatto e regolare. Se trova una difformita, la pratica si ferma finche non viene sanata. Scoprirlo a cantiere gia aperto significa bloccare tutto.
Quando accedi a detrazioni o bonus
Per usare le detrazioni fiscali sulla ristrutturazione serve la conformita dell'immobile. Una difformita non sistemata puo mettere a rischio il diritto al beneficio.
Il Decreto Salva Casa: Cosa e Cambiato
Il decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito nella legge 105/2024) ha modificato il Testo Unico dell'Edilizia con l'obiettivo di rendere piu semplice regolarizzare le difformita lievi e formali, quelle che riguardano la stragrande maggioranza delle case. In sintesi, ha ampliato le tolleranze costruttive, ha introdotto procedure piu snelle per certe sanatorie e ha alleggerito in alcuni casi il requisito della doppia conformita.
Non e un condono
Il Salva Casa semplifica la regolarizzazione delle difformita lievi e formali, ma non sana gli abusi sostanziali: nuovi volumi costruiti senza titolo, opere in aree con vincoli assoluti, abusi gravi restano fuori e possono comportare l'obbligo di demolizione. L'applicazione concreta dipende dal tipo di difformita e dall'epoca in cui e stata realizzata: serve sempre la valutazione di un tecnico sul caso specifico.
CILA, SCIA o Permesso in Sanatoria
Il tipo di pratica dipende dalla gravita della difformita e da quale titolo sarebbe servito all'epoca per fare quel lavoro.
| Tipo di difformita | Pratica | Riferimento |
|---|---|---|
| Opere da semplice comunicazione | CILA in sanatoria (CILA tardiva) | Sanzione in genere fissa |
| Lievi difformita da SCIA | SCIA in sanatoria | Art. 37 DPR 380/2001 |
| Difformita da permesso di costruire | Accertamento di conformita (permesso in sanatoria) | Art. 36 DPR 380/2001 |
A ogni tipo di pratica corrisponde una diversa sanzione o oblazione. Il tecnico abilitato individua la strada corretta solo dopo aver verificato i documenti depositati in Comune e confrontato con lo stato reale. Non si puo sapere in anticipo: prima si guarda, poi si decide.
Come si Svolge una Sanatoria, Passo per Passo
Accesso agli atti in Comune
Il tecnico richiede al Comune di Torino i documenti depositati sull'immobile: progetto autorizzato, licenze, concessioni, eventuali pratiche precedenti. E la base per capire cosa risulta ufficialmente.
Rilievo dello stato di fatto
Si misura e si disegna la casa com'e oggi, e si confronta con i documenti. Da qui emergono con precisione le difformita: cosa, dove, di che tipo.
Valutazione di sanabilita
Il tecnico stabilisce se la difformita e sanabile e con quale pratica, valutando norme urbanistiche, vincoli ed epoca dell'opera, e applicando dove possibile le semplificazioni del Salva Casa.
Presentazione della pratica
Si presenta la pratica corretta (CILA, SCIA in sanatoria o accertamento di conformita) al Comune di Torino, con il pagamento della sanzione o oblazione prevista.
Aggiornamento catastale
Si aggiorna la planimetria catastale per allinearla allo stato reale. Cosi l'immobile risulta finalmente conforme sia in Comune sia al Catasto, pronto per vendita o ristrutturazione.
Dove Entra EDIL4
La sanatoria e una pratica tecnica e burocratica: la firma e la responsabilita sono del tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere). EDIL4 non sostituisce il tecnico, ma fa due cose che contano.
La prima: verifichiamo la situazione urbanistica prima del preventivo. Quando ci chiami per una ristrutturazione a Torino, non aspettiamo il cantiere per scoprire una difformita. La individuiamo prima, cosi sai subito se serve una sanatoria e non rischi di bloccare i lavori a meta. La seconda: ci coordiniamo con il tecnico per gestire insieme sanatoria e lavori nell'ordine giusto, ed eseguiamo le opere edili eventualmente necessarie a rendere conforme l'immobile.
E la differenza tra un'impresa che esegue e basta e una che ti accompagna: a Torino, su una casa anni Sessanta o Settanta, la difformita salta fuori quasi sempre, e meglio saperlo prima. Trovi le pratiche edili ordinarie spiegate anche nella guida a CILA e SCIA a Torino.
Devi vendere o ristrutturare e temi una difformita?
Verifica urbanistica prima di tutto.
EDIL4 controlla la situazione dell'immobile prima del preventivo e si coordina con il tecnico per la sanatoria. A Torino e in tutta la provincia: Chieri, Moncalieri, Nichelino, Collegno, Rivoli e comuni limitrofi.
Richiedi il sopralluogoDomande Frequenti
E una differenza tra come l'immobile e realmente costruito e come risulta nei documenti depositati in Comune (progetto autorizzato e planimetria catastale). Esempi comuni a Torino: un tramezzo spostato, una veranda o un balcone chiuso, un bagno aggiunto, un soppalco non dichiarato. Sono difformita che spesso nessuno ha notato per decenni e che emergono quando si vende la casa o si apre un cantiere. Non tutte sono gravi: molte sono lievi difformita sanabili.
Quando c'e una difformita tra stato reale e documenti e la si vuole regolarizzare. Emerge in tre momenti: la compravendita (notaio e banca pretendono la conformita prima di rogito e mutuo), la ristrutturazione (il tecnico deve partire da uno stato di fatto regolare) e l'accesso a detrazioni o bonus. Sanare prima evita di bloccare una vendita all'ultimo momento o di fermare un cantiere gia avviato.
Il decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in legge 105/2024) ha modificato il Testo Unico Edilizia per semplificare la regolarizzazione delle difformita lievi e formali: ha ampliato le tolleranze costruttive, introdotto procedure semplificate e ridotto in alcuni casi la doppia conformita. Non e un condono: non sana abusi gravi come volumi nuovi senza titolo. Serve sempre la valutazione di un tecnico sul caso specifico.
Dipende dalla gravita. Per gli interventi da semplice comunicazione si presenta una CILA in sanatoria. Per le lievi difformita da SCIA si usa la SCIA in sanatoria (art. 37 DPR 380/2001). Per le difformita da permesso di costruire serve l'accertamento di conformita (art. 36 DPR 380/2001). A ogni tipo corrisponde una diversa sanzione o oblazione. Il tecnico individua la strada corretta dopo aver verificato i documenti in Comune.
No. Le lievi difformita interne e molte difformita formali sono in genere sanabili. Gli abusi sostanziali, come nuovi volumi senza titolo o opere in aree con vincoli assoluti, spesso non lo sono e possono comportare la demolizione. La sanabilita dipende dal tipo di opera, dalla conformita alle norme urbanistiche e dai vincoli. Il primo passo e sempre la verifica documentale: solo dopo si sa con certezza cosa si puo sanare.
Due parti. La parcella del tecnico per accesso agli atti, rilievo e pratica: in genere da qualche centinaio a oltre mille euro secondo la complessita. E la sanzione o oblazione prevista dalla legge per quella difformita, molto variabile (da importi fissi per le CILA tardive a sanzioni proporzionali per le difformita piu rilevanti). EDIL4 si coordina con il tecnico per darti un quadro chiaro dei costi prima di procedere.
Non prima di averla sistemata. Il tecnico che presenta la CILA o SCIA per la ristrutturazione deve attestare la conformita dello stato di fatto. Se trova una difformita, la pratica si blocca finche non viene sanata. Per questo conviene fare la verifica urbanistica all'inizio, non a cantiere aperto. EDIL4 verifica la situazione prima del preventivo e, se serve, coordina la sanatoria con il tecnico prima di partire.
EDIL4: Ristrutturazioni e Verifica Urbanistica a Torino
EDIL4 e un'impresa edile attiva a Torino e provincia dal 2018. Su ogni ristrutturazione importante partiamo dalla verifica della situazione urbanistica, perche sappiamo che sul costruito torinese degli anni Sessanta e Settanta una difformita salta fuori quasi sempre. Meglio scoprirla prima del preventivo che a cantiere aperto.
Non firmiamo noi la sanatoria, quello e compito del tecnico abilitato. Ma ti diciamo subito se ci sono problemi, ci coordiniamo con il geometra o l'architetto per gestirli nell'ordine giusto, ed eseguiamo le opere edili necessarie a rendere conforme l'immobile. Cosi arrivi alla vendita o alla ristrutturazione senza sorprese. Interveniamo a Torino e nei comuni di Chieri, Moncalieri, Nichelino, Rivoli, Collegno, Settimo Torinese, Grugliasco, Venaria Reale, Orbassano e dintorni.
Una difformita non deve fermarti.
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