Casa in Affitto: Chi Paga i Lavori

La domanda arriva sempre nello stesso momento: quando qualcosa si è già rotto, o quando il lavoro è già stato fatto.

È il momento peggiore, perché a quel punto le due parti hanno già una posizione e ognuna trova un buon argomento. Il proprietario dice che l'immobile era in ordine quando è stato consegnato. Chi ci abita dice che quel problema c'era già, o che comunque non l'ha causato lui.

La cosa curiosa è che sulle riparazioni la legge è abbastanza chiara, e lo è da sempre. Il problema quasi mai riguarda le riparazioni.

Quello che dice il codice, in due articoli

Sono due, brevi, e vale la pena leggerli per quello che dicono davvero.

Art. 1576: chi fa le riparazioni

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore.

La parola che conta è necessarie: quelle che servono a mantenere l'immobile in condizione di servire all'uso convenuto. Un tetto che perde, un impianto che non funziona, un infisso che non chiude più. Tutto questo resta al proprietario, e non basta una clausola generica nel contratto per spostarlo.

Art. 1577: cosa deve fare chi ci abita

Il conduttore deve dare avviso al locatore quando la cosa locata ha bisogno di riparazioni che sono a carico di quest'ultimo. Se le riparazioni sono urgenti, può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso.

Questo articolo è il motivo per cui tante richieste di rimborso non vanno da nessuna parte: si ripara di fretta, si paga, e poi si presenta la fattura. Senza l'avviso al momento, quella spesa spesso resta a chi l'ha fatta anche quando l'urgenza c'era davvero.

Dove finisce la piccola manutenzione

Qui la legge non aiuta quanto sembra, e vale la pena dirlo invece di far finta che ci sia un elenco. Per la locazione un elenco della piccola manutenzione non esiste.

La giurisprudenza si orienta guardando l'elenco delle riparazioni straordinarie dell'art. 1005 c.c., che è scritto per l'usufrutto ma viene usato come riferimento anche altrove. Il criterio di sostanza, quello che si può applicare senza essere avvocati, è una domanda sola:

• Questa cosa si consuma con l'uso quotidiano? Guarnizioni, piccole sostituzioni, uno scarico da liberare, una serratura che si è consumata. È di chi ci abita.
• Oppure è l'immobile che sta invecchiando? Un impianto di quarant'anni, una copertura che ha fatto il suo tempo, un intonaco che si stacca perché il muro prende acqua. È del proprietario.

Il caso al confine è sempre lo stesso: un guasto causato da un uso sbagliato di una cosa già vecchia. Lì non c'è una risposta automatica, e chi ha le foto dello stato dei luoghi all'ingresso ha una discussione molto più corta.

Il caso vero: i lavori che migliorano l'immobile

Fin qui abbiamo parlato di cose rotte. Ma nella pratica la lite nasce quasi sempre da qualcosa che non era rotto affatto.

Chi abita in un immobile per anni, o ci apre un'attività, prima o poi ci mette mano: rifà un bagno, cambia i pavimenti, tira su una parete, sistema un impianto. Nessuno glielo aveva chiesto e nessuno lo aveva vietato. Poi la locazione finisce, e a quel punto le domande diventano due: chi paga quello che è stato fatto, e cosa succede a quelle opere adesso.

La legge distingue due situazioni, e conviene sapere quale delle due è la propria prima di cominciare i lavori:

• I miglioramenti (art. 1592 c.c.). Sono gli interventi che aumentano il valore o l'efficienza dell'immobile senza aggiungere una parte nuova: un bagno rifatto, un impianto sostituito, una finitura migliore. La regola è secca: nessuna indennità, salvo che il proprietario abbia dato il consenso. Chi li fa senza consenso li regala.
• Le addizioni (art. 1593 c.c.). Sono le cose aggiunte, che si possono anche togliere: una struttura, un impianto separabile, un arredo fissato. A fine locazione il conduttore può toglierle, se questo non danneggia l'immobile, a meno che il proprietario preferisca tenerle pagando un'indennità.

La conseguenza pratica è una sola e vale per tutti e due i lati: il momento in cui si decide chi paga non è alla fine, è prima di cominciare. Una mail con scritto cosa si fa e chi lo paga, con la risposta dell'altra parte, chiude in anticipo una discussione che altrimenti dura mesi.

È il quadro ordinario, non un parere legale: il contratto può disporre diversamente e i casi al confine li decide un giudice.

Il locale commerciale è un caso a sé

Vale la pena separarlo, perché le cifre sono altre e il ragionamento cambia.

Quando qualcuno prende in affitto un locale per aprirci un'attività, quasi tutto quello che serve non è una riparazione: è un adeguamento al suo uso. Dividere gli spazi, portare gli impianti dove servono, mettere le finiture che la sua attività richiede. Sono opere che spesso valgono decine di migliaia di euro, e nel novantanove per cento dei casi le paga chi apre.

Il punto che quasi nessuno affronta prima è un altro: quelle opere sono fisse. Una parete nuova non si porta via. Quindi vanno decise tre cose per iscritto, prima di ordinare il primo materiale: se la proprietà acconsente, chi smonta a fine locazione, e a spese di chi.

È una conversazione di dieci minuti al momento della firma, e diventa una causa se la si rimanda. Quando ci arriva la richiesta di un preventivo per un locale in affitto, chiediamo sempre se quell'assenso scritto esiste. Non per prudenza nostra: perché senza, il lavoro rischia di essere buttato.

Le detrazioni: chi le può usare

È la domanda che arriva subito dopo quella su chi paga, e la risposta sorprende molti: non serve essere proprietari.

La detrazione per il recupero del patrimonio edilizio spetta a chi sostiene la spesa avendo un titolo idoneo sull'immobile. Anche il conduttore rientra, a tre condizioni che l'Agenzia delle Entrate ha messo nero su bianco:

• Il consenso scritto del proprietario all'esecuzione dei lavori. Può essere formalizzato anche dopo l'inizio, ma entro la dichiarazione dei redditi in cui si vuole usare la detrazione.
• Un contratto regolarmente registrato, già esistente al momento in cui i lavori cominciano.
• La detenzione dell'immobile deve esserci anche quando la spesa viene sostenuta, non solo all'inizio.

Il punto pratico è che quel consenso scritto serve due volte: per non regalare il lavoro a fine locazione e per poter portare la spesa in detrazione. È lo stesso foglio, e chi non lo chiede perde due cose insieme.

Percentuali, tetti di spesa e requisiti cambiano di anno in anno e dipendono dal tipo di intervento: prima di far quadrare un budget su una detrazione, fatti confermare la situazione aggiornata dal tuo commercialista. Noi facciamo i lavori e le carte che li documentano, non consulenza fiscale.

Cosa mettere per iscritto, da tutte e due le parti

Poche righe, che valgono per il proprietario come per chi affitta.

• Lo stato dei luoghi all'ingresso, con le foto datate. È la cosa più economica di tutte e la più spesso saltata. A distanza di cinque anni, senza quelle, nessuno sa più cosa c'era prima.
• Quali opere sono ammesse senza chiedere. Serve a togliere di mezzo le cose piccole, che altrimenti diventano occasioni di attrito.
• Che per il resto serve il consenso scritto. Una riga. È quella che poi decide se un miglioramento verrà indennizzato o no.
• Cosa succede alle opere a fine locazione. Restano, si smontano, e a carico di chi. È la domanda che nessuno fa all'inizio e che tutti si fanno alla fine.

Nessuna di queste righe protegge una parte contro l'altra: proteggono tutte e due dal dover ricostruire, anni dopo, una conversazione che nessuno ha messo per iscritto.

Quando i lavori li fa il proprietario e tu ci abiti dentro

È la situazione che genera più attrito nella pratica quotidiana, ed è regolata: l'art. 1584 c.c. dà al conduttore due diritti precisi.

• La riduzione del canone. Se le riparazioni si protraggono oltre un sesto della durata della locazione e comunque oltre venti giorni, spetta una riduzione proporzionata alla durata dei lavori e a quanto godimento è venuto a mancare.
• La risoluzione del contratto. A prescindere dalla durata, se i lavori rendono inabitabile la parte necessaria all'alloggio, il conduttore può ottenere la risoluzione.

Sono numeri che conviene conoscere da tutte e due le parti, perché cambiano il modo di programmare il cantiere. Un lavoro che dura diciotto giorni e uno che ne dura venticinque non sono la stessa cosa dal punto di vista del proprietario, anche a parità di preventivo.

Nella pratica, la cosa che risolve di più non è il codice: è decidere prima l'ordine delle lavorazioni. Quanti giorni resta senza bagno chi ci abita, dove finiscono polvere e rumore, quale stanza si libera per prima. Sono domande che vanno fatte al primo colloquio, perché cambiano la sequenza e quindi le giornate, e quindi anche il rischio di superare quella soglia.

Come lavoriamo noi quando l'immobile è in affitto

Lo scriviamo perché ce lo chiedono, e perché è una domanda legittima.

Il nostro committente è chi firma il preventivo, e a lui rispondiamo. Ma prima di aprire un cantiere su un immobile in affitto chiediamo sempre se c'è l'assenso scritto della proprietà per le opere previste. Non lo chiediamo per farci gli affari altrui: lo chiediamo perché un cantiere fermato a metà da una contestazione è un danno per tutti, compresi noi.

E consegniamo la documentazione a chi ha commissionato il lavoro: schede dei materiali, dichiarazioni di conformità degli impianti, foto di quello che è stato coperto. In una locazione quelle carte servono due volte, perché prima o poi qualcuno chiederà cosa è stato fatto e da chi.

Domande Frequenti

Se stai per affrontare un lavoro in un immobile che non è tuo, guarda anche cosa deve contenere un preventivo fatto per essere verificato e quali documenti pretendere a fine lavori.

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