Comprare Casa da Ristrutturare: Cosa Guardare Prima

La scena si ripete uguale. Qualcuno compra un appartamento da sistemare, ha in testa un budget nato da un metro quadro medio letto da qualche parte, e chiama un'impresa a lavori già iniziati o a rogito appena firmato.

Nella maggior parte dei casi il numero che aveva in testa era ragionevole per le finiture, e completamente scollegato da tutto il resto. La cucina, il bagno, i pavimenti, l'imbiancatura: quella parte si preventiva bene anche a occhio. È il resto che non si vede.

Questo articolo è scritto da chi arriva dopo, quando le sorprese sono già lì. Non è un elenco di paure: è l'elenco delle cose che, se guardate prima della proposta, costano poche centinaia di euro, e se guardate dopo costano quello che costano.

Gli impianti: la voce che si scopre sempre troppo tardi

Su una casa non toccata dagli anni Sessanta o Settanta gli impianti sono la prima voce da mettere in conto, e quasi nessuno la mette perché l'interruttore funziona e dal rubinetto esce l'acqua.

La domanda non è se rifarli, ma quanto costa rifarli in quel preciso immobile. E la risposta cambia molto:

• Dove passano le colonne di scarico e quanto sono lontane dai punti dove vorresti il bagno e la cucina. Spostare uno scarico di tre metri è un'altra categoria di lavoro rispetto a spostarlo di trenta centimetri.
• Che muri ci sono. Tracce in una parete in laterizio forato sono una cosa, tracce in una muratura in pietra o in un muro portante in mattoni pieni sono un'altra, e in certi casi non si fanno affatto: si passa in altro modo, e il modo costa.
• Il contatore e la potenza disponibile. Vale soprattutto se stai pensando a piano a induzione, pompa di calore, ricarica dell'auto.
• Il materiale delle tubazioni esistenti. Su certe epoche si trovano ancora reti in acciaio zincato, che si riducono di sezione dall'interno: si vede aprendo, non guardando il rubinetto.

Non serve un'ispezione invasiva per farsi un'idea. Serve qualcuno che guardi il quadro, il bagno, la posizione delle colonne e i muri, e dica in che fascia si sta.

Il solaio, l'umidità, e le due cose strutturali

Sono le voci che, quando ci sono, cambiano l'ordine di grandezza del preventivo. Sono anche le più facili da intercettare in visita, se si sa dove guardare.

Il solaio

Su edifici storici o di primo Novecento capita di trovare solai in legno o in putrelle e voltine. Non sono un problema in sé, sono un problema quando qualcuno ci ha caricato sopra un massetto pesante, o quando la testa delle travi è marcita nel muro perché ha preso umidità per anni.

I segnali che si vedono senza aprire niente: pavimenti che avvallano verso il centro della stanza, porte che non chiudono più in squadra, crepe orizzontali dove il soffitto incontra la parete. Uno solo di questi non dice molto; due o tre insieme meritano un tecnico prima della proposta.

L'umidità alla base

È la seconda voce pesante, e la più mascherabile. Un intonaco rifatto di recente sulla parte bassa delle pareti, in una casa dove il resto è da rifare, è una domanda a cui vale la pena avere una risposta.

Cosa guardare: il primo metro da terra, sempre, battendo con le nocche per sentire dove suona a vuoto. La parete che dà verso terreno o verso un locale interrato. La presenza o meno di un marciapiede perimetrale fuori, e dove finisce l'acqua dei pluviali. In un piano terra o in un seminterrato questo controllo vale più di tutto il resto messo insieme.

Le carte: la parte che può bloccare tutto

Gli impianti alzano il preventivo. Le carte, quando non tornano, possono bloccare la vendita o costringere a una sanatoria che costa mesi e soldi. Ed è la parte che quasi nessuno verifica prima di fare la proposta.

• La conformità urbanistica. Quello che vedi deve corrispondere all'ultimo titolo edilizio depositato. Una tramezza spostata, una veranda chiusa, un sottotetto diventato abitabile senza pratica: sono le difformità classiche, e il fatto che ci siano da trent'anni non le rende regolari.
• La conformità catastale. La planimetria depositata in catasto deve corrispondere alla disposizione reale. Non è la stessa cosa della conformità urbanistica, e capita spesso che una torni e l'altra no.
• L'agibilità. Se c'è, e a quali condizioni. Su immobili molto vecchi può semplicemente non esistere, e va capito cosa comporta.
• Le pratiche aperte e mai chiuse. Succede: lavori fatti, comunicazione di fine lavori mai depositata. Il problema resta lì ad aspettare il primo che ci guarda dentro.
• Vincoli. Paesaggistico, idrogeologico, tutela dei beni culturali. Cambiano i tempi delle pratiche e a volte cambiano cosa si può fare, per esempio sui serramenti o sulle facciate.

Questa verifica non la fa un'impresa: la fa un geometra o un architetto, e la fa in poche ore accedendo agli archivi. Il fatto che il venditore sia convinto in buona fede che sia tutto a posto non è una verifica.

Se è in condominio, tre domande all'amministratore

Tre domande che costano una telefonata e che ogni tanto spostano il prezzo di un immobile più della trattativa.

• Ci sono lavori già deliberati? Una facciata votata sei mesi prima del rogito è una spesa che ti riguarda, e va nel conto insieme al prezzo di acquisto.
• Ci sono lavori discussi ma non ancora votati? Un tetto che tutti sanno di dover rifare non è un impegno formale, ma è un costo che arriverà.
• Ci sono morosità o contenziosi in corso? Cambiano il clima delle assemblee, e il clima delle assemblee decide se i lavori si fanno o si rimandano per anni.

Chiedere anche i verbali delle ultime due o tre assemblee è il modo più veloce per capire in che condominio stai entrando. Si legge in mezz'ora e dice più di dieci visite.

La colonna di destra costa poche centinaia di euro. La colonna centrale costa quello che costa.

Cosa invece non è un problema, anche se sembra

Metà delle preoccupazioni che sentiamo in visita riguardano cose che costano poco. Vale la pena elencarle, perché concentrarsi su quelle distrae dalle voci che pesano davvero.

• La casa brutta. Carta da parati, piastrelle degli anni Settanta, una cucina impresentabile: sono la parte più prevedibile del preventivo, e spesso fanno scendere il prezzo di acquisto più di quanto costi rifarle. Una casa brutta e sana è un ottimo affare; una casa carina e malata no.
• Le crepe sottili verticali sugli intonaci. Molte sono assestamenti vecchi o ritiri dell'intonaco. Quelle che meritano attenzione sono altre: le diagonali sugli angoli delle aperture, quelle che passano da un muro al soffitto, quelle che si aprono a scaletta seguendo i giunti della muratura.
• Gli infissi vecchi. Sono una voce di spesa nota, si preventiva bene e si programma quando si vuole. Non nascondono niente.
• L'assenza del riscaldamento moderno. Impostare un impianto nuovo in una casa che si sta comunque rifacendo è una voce di listino, non una sorpresa.

La regola che usiamo noi: preoccupati di quello che non riesci a vedere, non di quello che ti fa impressione appena entri.

La casa vuota da anni

Merita un paragrafo suo perché ricorre, soprattutto sulle eredità e sulle seconde case che nessuno usa più.

Una casa disabitata a lungo non si degrada in modo uniforme: si degrada dove non c'è stato ricambio d'aria e dove l'acqua ha continuato a fare il suo lavoro senza che nessuno se ne accorgesse. Le cose da guardare sono tre, e sono tutte veloci: la muffa negli angoli delle stanze più fredde e dentro gli armadi a muro, che dice quanto ha respirato la casa; lo stato del tetto o del terrazzo sopra, perché una perdita che nessuno ha visto per cinque anni ha avuto cinque anni per lavorare sul solaio; e i sifoni degli scarichi, che asciugandosi lasciano entrare gli odori e a volte fanno pensare a un problema di rete che non c'è.

In compenso una casa così ha un vantaggio pratico: si lavora a vuoto, senza nessuno dentro, e questo è il modo più economico di ristrutturare. Vale spesso qualche punto percentuale sul preventivo, e molto di più sulla serenità.

Il metro quadro medio non esiste

È il numero che tutti cercano per primo, e l'unico che non aiuta a decidere. Non perché sia inventato, ma perché è una media fra situazioni che non si somigliano.

Due appartamenti della stessa metratura, nello stesso quartiere, possono costare uno il doppio dell'altro. Le variabili che fanno la differenza sono sempre le stesse: se gli impianti si rifanno o si integrano, se i bagni restano dove sono o si spostano, se ci sono muri portanti da toccare, se il piano è servito da un ascensore o il materiale sale a mano, se si lavora a casa vuota o abitata.

Nessuna di queste variabili si legge in un prezzo medio. Ed è il motivo per cui un preventivo che arriva senza che nessuno abbia visto l'immobile è una scommessa: chi lo firma o si è tenuto largo, o dovrà tornare a chiedere.

Cosa fare, in che ordine, prima di firmare

La sequenza che consigliamo a chi ci chiede una mano in questa fase, ed è la stessa che seguiremmo noi.

• Seconda visita con calma, da soli. La prima serve a capire se ti piace, la seconda a guardare le cose noiose: il primo metro delle pareti, il quadro elettrico, il bagno, i pavimenti che avvallano.
• Un tecnico per le carte. Conformità urbanistica e catastale, agibilità, vincoli. Poche ore, e ti dice se c'è qualcosa che va risolto prima del rogito.
• Un'impresa per il lavoro. Non per un preventivo definitivo, che in questa fase nessuno può dare: per capire in che fascia si sta e cosa comporta quello che hai in mente.
• Le tre domande all'amministratore, se è in condominio.
• Solo a quel punto, la proposta, con dentro le condizioni che ti servono in base a quello che hai scoperto.

Sono due o tre settimane e qualche centinaio di euro. Su un acquisto immobiliare è l'investimento con il rapporto migliore fra quello che costa e quello che ti evita.

Domande Frequenti

Se la casa che stai guardando è in un condominio con lavori all'orizzonte, guarda anche come si fanno approvare i lavori in assemblea e chi paga il lastrico solare.

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