Terme dal Settecento, il Grand Hotel Billia dal 1907, il casinò dal 1921. Un patrimonio costruito per un turismo di un'altra epoca, e due alte stagioni che lasciano al cantiere due finestre corte.
Quattromilaquattrocento abitanti su venti chilometri quadri, a cinquecentosettantacinque metri di quota. È il terzo comune della Valle d'Aosta per popolazione, e da Chieri sono poco più di ottanta chilometri: fra i comuni valdostani, uno dei più vicini a noi.
La sua storia edilizia è tutta in tre date. A fine Settecento viene individuata la sorgente Fons Salutis e il paese comincia a riempirsi di ospiti. Nel 1900 apre lo stabilimento termale. Nel 1907 il Grand Hotel Billia, e nel 1921 il casinò. Non a caso lo chiamano la Riviera delle Alpi.
Per chi fa il nostro mestiere questo significa una cosa precisa: qui c'è un patrimonio costruito per un turismo di un'altra epoca, con edifici grandi, impianti vecchi e vincoli da verificare. È lo stesso fenomeno che vediamo sulla riviera ligure, con la neve al posto della salsedine.
Tre patrimoni diversi, e tre modi diversi di affrontarli.
Grandi volumi di inizio Novecento, spesso con facciate che hanno un valore in sé. Qui la sequenza è obbligata: prima si verifica cosa è ammesso, poi si contano gli impianti, e solo alla fine si parla di finiture. Chi comincia dalle finiture rifà il lavoro due volte.
Cemento armato degli anni Sessanta e Settanta, appartamenti usati poche settimane l'anno, impianti mai aggiornati. Sono gli edifici dove i balconi e i frontalini presentano il conto, e dove le assemblee sono lente perché metà dei proprietari non abita qui.
Muratura antica, solai in legno, umidità che sale dal terreno, accessi stretti. Il punto debole è quasi sempre l'appoggio della trave dentro il muro, che non si vede finché il pavimento non si muove.
In un paese di mare l'anno si divide in due: c'è l'estate, e c'è tutto il resto in cui si può lavorare. In una località termale di montagna che vive anche d'inverno le stagioni piene sono due, e quello che resta sono due finestre corte invece di una lunga.
Il conto va fatto al contrario, partendo dalla data in cui vuoi il ponteggio smontato. Su un condominio o su una struttura ricettiva, fra preventivi, assemblea, pratiche edilizie e occupazione di suolo pubblico, servono dai tre ai sei mesi prima del primo giorno di cantiere. Chi si muove in primavera per finire prima dell'estate, in pratica ha già deciso di rimandare.
C'è anche il vincolo della quota, che non si tratta: un intonaco e un getto non si fanno sotto una certa temperatura, e in autunno il freddo arriva prima che in pianura. Il lavoro fatto nel mese sbagliato costa uguale e dura meno.
Prezzi indicativi per Saint-Vincent. Zona extra rispetto alla nostra area abituale: sopralluogo su richiesta e a pagamento, scalato dal preventivo se accetti il lavoro.
| Intervento | Costo indicativo | Da cosa dipende |
|---|---|---|
| Scavo con mini escavatore | 35 - 70 euro/mc | Terreno, accesso, dove va la terra |
| Drenaggio perimetrale | 90 - 180 euro/ml | Profondità, accesso del mezzo, scarico |
| Muro di sostegno in cemento armato | 300 - 600 euro/mq | Altezza, fondazione, accesso |
| Risanamento intonaco e tinteggiatura | 60 - 90 euro/mq | Quanta superficie va spicconata |
| Rifacimento completo della facciata | 80 - 110 euro/mq | Stato del supporto e presenza di decori |
| Ripristino frontalini e cordoli | 70 - 180 euro/ml | Profondità della corrosione e sezione dei ferri |
| Rifacimento bagno completo | 4.500 - 8.000 euro | Bagno di 4-6 mq, sanitari e rivestimenti a parte |
| Ponteggio, nolo | 8 - 15 euro/mq al mese | Corre finché il ponteggio resta su |
Su un edificio vincolato queste righe sono un punto di partenza e nient'altro: quello che è ammesso lo dice la pratica, e finché non è chiara nessun numero è serio. Il nolo del ponteggio, intanto, corre anche mentre si aspetta.
Siamo di Chieri, in provincia di Torino. A Saint-Vincent arriviamo da fuori: è zona extra rispetto alla nostra area abituale, e per questo il sopralluogo è su richiesta e a pagamento, scalato per intero dal preventivo se ci affidi il lavoro.
Ha senso muoverci per lavori che tengono ferma la squadra: un drenaggio, un muro, una facciata, il recupero di un'unità intera. Per una riparazione da mezza giornata conviene qualcuno del posto, e lo diciamo noi. Il vantaggio, quando il lavoro c'è, è che Châtillon è a due passi: una trasferta può servire due cantieri.
Quattro verifiche, e sull'edificio d'epoca la prima non è tecnica.
Su un immobile vincolato la domanda che viene prima di tutte è cosa si può fare, e la risposta la dà il tecnico sulla base del vincolo specifico. Finché non è chiara, ogni preventivo è provvisorio. Preferiamo dirlo che consegnare un numero che poi cambia.
Su un edificio ricettivo storico gli impianti sono la voce che pesa, e non si legge in pianta: si guarda dove scendono le colonne, come sono stati rappezzati negli anni, quanto spazio c'è nei cavedi. Da lì dipende il grosso del conto.
Balconi, frontalini e cordoli degli edifici del boom non si giudicano a vista. Si batte, si cerca dove suona a vuoto, si guarda quanto copriferro c'è. Una facciata che sembra sana può avere venti metri lineari di ferri da ripristinare.
In un condominio di seconde case l'assemblea è il vincolo di calendario più pesante. Sapere quando si riunisce cambia le date più di qualunque considerazione tecnica, e va chiesto all'inizio.
È la condizione normale di metà dei nostri clienti da queste parti: la casa è a Saint-Vincent, il proprietario è altrove, e il cantiere va seguito a distanza. Funziona, a tre condizioni.
La prima è che ci sia un referente con un nome, da tutte e due le parti: una persona che risponde, non un numero generico. La seconda è un ritmo fisso di aggiornamenti con le foto, concordato all'inizio, così non dipende da chi si ricorda di scrivere. La terza è che le decisioni che non si possono rimandare siano state prese prima: cosa fare se sotto si trova di più, entro quale cifra si procede senza richiamare, cosa invece si ferma comunque.
Quello che non funziona è il contrario: nessuna regola concordata e una telefonata ogni volta che succede qualcosa. A quel punto o il cantiere si ferma ad aspettare, o qualcuno decide al posto tuo.
Tre, e il primo vale doppio su un immobile d'epoca.
Su un edificio storico l'ordine è obbligato: prima cosa è ammesso, poi gli impianti, poi l'involucro, e solo alla fine quello che si vede. Chi parte dai rendering rifà il lavoro due volte.
Sui frontalini si stucca e si ridipinge, e dopo due inverni il ferro spinge di nuovo. Finché l'armatura non viene messa a nudo, pulita e passivata, si sta rimandando con l'aspetto di aver risolto.
Con due alte stagioni la finestra utile è corta, e la catena di assemblea e pratiche è più lunga del cantiere. Chi si muove in primavera per finire prima dell'estate, di fatto ha già scelto l'anno dopo.
Su una seconda casa di montagna il danno non lo fa l'uso: lo fa il vuoto. Dieci mesi con le imposte chiuse, senza riscaldamento e senza nessuno che passi, sono una condizione precisa che produce guasti riconoscibili.
Il primo è l'umidità che non se ne va. Senza ricambio d'aria e senza calore, l'umidità prodotta dalle murature resta dentro e si condensa sulle superfici più fredde: angoli a nord, dietro gli armadi, dietro i mobili appoggiati ai muri esterni. È il motivo per cui si torna a giugno e si trova la muffa in una stanza che a settembre era perfetta.
Il secondo è il gelo sugli impianti. Un tratto d'acqua non svuotato in un locale non riscaldato, in una zona dove l'inverno è vero, è una perdita che aspetta. E una perdita in una casa vuota non è una perdita: è un allagamento che nessuno interrompe finché qualcuno non arriva.
Il terzo è quello che si sarebbe visto subito abitandoci. Una tegola spostata dal vento, uno scarico intasato dalle foglie, una crepa nuova: in una casa abitata sono fastidi da mezza giornata, in una casa chiusa diventano il danno che trovi alla riapertura. Per questo, su queste case, un controllo prima dell'inverno e uno alla riapertura valgono più di qualunque intervento fatto dopo.
Non un progetto. Un video girato piano con la luce del giorno, le misure grezze, le quattro misure dell'accesso se serve un mezzo, e una frase su cosa vorresti ottenere. Con quello diamo un ordine di grandezza lo stesso giorno.
Su un immobile d'epoca c'è una domanda in più che conviene farsi subito, prima ancora di parlare con noi: quell'edificio è soggetto a vincolo? La risposta cambia tutto quello che viene dopo, e se non la sai la trova il tecnico in poco tempo. Chiedere un preventivo senza saperlo significa raccogliere numeri che potrebbero non valere.
Se invece è una casa normale, il video basta. E se la casa è chiusa e tu sei lontano, va bene anche il video di un vicino o di chi ti tiene le chiavi: quello che ci serve è vedere, non essere noi a girarlo.
Quello che ne esce è un'anteprima e la chiamiamo così. Il prezzo si chiude dopo il sopralluogo.
Sì. Siamo di Chieri e Saint-Vincent è a poco più di ottanta chilometri, fra i comuni valdostani uno dei più raggiungibili per noi. Vale il criterio di sempre: ha senso muoversi per lavori che tengono ferma la squadra qualche giorno. Mandi un video su WhatsApp e in giornata sai se il tuo caso rientra.
Perché il paese è una località termale da oltre due secoli. La sorgente Fons Salutis fu scoperta a fine Settecento, lo stabilimento termale è del 1900, il Grand Hotel Billia del 1907, il casinò del 1921. Attorno a quel richiamo è cresciuto un patrimonio ricettivo importante, costruito per un modo di fare turismo che nel frattempo è cambiato.
Tre cose, in ordine. La verifica dei vincoli, che viene prima di qualunque preventivo e la fa il tecnico incaricato. Poi gli impianti, che su questi edifici sono quasi sempre da rifare da zero e sono la voce che pesa. Poi l'involucro, dove il vincolo di solito impedisce le soluzioni rapide e obbliga a lavorare dall'interno. Le finiture, che sono quello che si vede, arrivano per ultime anche nel conto.
Qui l'alta stagione è doppia, inverno e estate, quindi restano due finestre corte: da aprile a giugno e da settembre a novembre. Non è una regola scritta, è la convivenza con un paese che vive di ospiti. Se il lavoro riguarda un condominio o una struttura ricettiva, la decisione va presa con mesi di anticipo, perché fra assemblea e pratiche il tempo se ne va.
Sì, ed è la maggior parte di quello che facciamo. Il patrimonio ricettivo è la particolarità del paese, ma le case sono case: drenaggi, muri di sostegno, facciate, bagni, coperture, recuperi completi. Il criterio per muoverci resta la dimensione del lavoro, non il tipo di immobile.
È un'anteprima e lo scriviamo sempre. Su un lavoro definito tiene bene. Su un edificio d'epoca no: quello che le immagini non mostrano è quasi sempre quello che costa, e su un immobile vincolato prima delle stime serve sapere cosa è ammesso. Il numero si chiude dopo il sopralluogo.
Saint-Vincent è zona extra rispetto alla nostra area abituale, quindi il sopralluogo è su richiesta e a pagamento. Viene scalato per intero dal preventivo se poi il lavoro lo affidi a noi.
Sì. Drenaggi, trincee per allacci, livellamenti, basamenti, muri di sostegno. In Valle d'Aosta c'è una regola in più da verificare prima di iniziare: l'autorizzazione per il vincolo idrogeologico, dovuta quando si scava fuori dalle zone già edificate o edificabili del piano regolatore. E se la terra esce dal cantiere va presentata la dichiarazione di utilizzo, in tutti e due i casi.
Quando serve, quando no, e la dichiarazione che va fatta comunque.
Cosa cambia nei tempi e nei costi quando sotto c'è roccia.
Come si segue un cantiere a distanza senza esserci.
Quando serve, cosa cambia in pratica e quali verifiche vengono prima.
Il comune accanto: una trasferta, due cantieri.
Poco più a valle, sulla stessa strada.