Lastrico Solare e Terrazzo a Livello: Chi Paga Davvero

È la discussione condominiale che si incaglia più spesso, e quasi sempre per lo stesso motivo: si parte dalla percentuale invece che dalla causa.

Il vicino del piano di sotto ha una macchia sul soffitto. Sopra c'è il terrazzo di un altro appartamento. Da lì in poi tutti hanno una certezza: chi ha il terrazzo pensa che sia un problema del condominio perché quello è il tetto, il condominio pensa che sia un problema di chi ha il terrazzo perché quello è suo, e il vicino di sotto pensa solo che ha una macchia sul soffitto.

La legge non lascia molto spazio a queste opinioni. Il criterio è scritto, ed è scritto da settant'anni.

Cosa dice l'art. 1126 del codice civile

La norma riguarda i lastrici solari di uso esclusivo, cioè le coperture piane che non sono comuni a tutti ma su cui uno solo ha il diritto di calpestio.

Il criterio è questo: chi ne ha l'uso esclusivo contribuisce per un terzo nella spesa delle riparazioni o della ricostruzione. I restanti due terzi sono a carico di tutti i proprietari delle unità a cui quel lastrico serve da copertura, in proporzione al valore di ciascuna.

La logica è leggibile anche senza essere avvocati. Quel manto fa due mestieri: è il pavimento di uno e il tetto di altri. Chi ci cammina sopra ne ricava un vantaggio in più rispetto agli altri, e paga la quota corrispondente. Chi ci abita sotto ne ricava la copertura, che è il servizio più grosso dei due, e paga il resto.

La terrazza a livello segue la stessa regola

Un dubbio ricorrente è se tutto questo valga solo per il lastrico vero e proprio o anche per la terrazza a livello, cioè quella incassata nel corpo dell'edificio, alla quale si accede direttamente da un appartamento e che copre i locali sottostanti.

La Cassazione ha chiarito che il criterio è lo stesso: con la sentenza 35316/2021 ha equiparato la terrazza a livello al lastrico solare ai fini della ripartizione delle spese di riparazione e della responsabilità per le infiltrazioni.

In pratica: se quella superficie copre qualcosa che sta sotto, la regola del terzo e dei due terzi si applica, che si chiami lastrico, terrazzo o terrazza. Quello che conta è la funzione di copertura, non il nome sul rogito.

Le Sezioni Unite e la domanda che nessuno fa

Nel 2016 le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza 9449, hanno messo ordine sulla parte che genera le liti vere: non chi paga il rifacimento, ma chi paga il danno già fatto al vicino di sotto.

Il principio è doppio, e vale la pena leggerlo per intero perché smonta le due posizioni più comuni.

• Risponde chi ha l'uso esclusivo, come custode di quella superficie ai sensi dell'art. 2051 c.c. Non può dire che il tetto è del condominio e lavarsene le mani.
• Risponde anche il condominio, perché quel lastrico svolge comunque la funzione di copertura dell'edificio, e vigilare sulla conservazione delle parti comuni rientra fra i compiti dell'amministratore. Non può dire che il terrazzo è di un privato e chiudere il discorso.
• Il danno si ripartisce col criterio dell'art. 1126, un terzo e due terzi, salvo che si dimostri una colpa specifica di uno dei due.

È quell'ultima riga a fare la differenza, e a essere quasi sempre saltata.

La causa viene prima della percentuale

La divisione un terzo e due terzi è la regola per il caso normale: il manto ha fatto il suo tempo, nessuno lo ha manutenuto, l'acqua è passata. Il degrado è di tutti e la spesa si divide.

Ma se l'infiltrazione ha una causa precisa e quella causa ha un nome, la divisione salta. Sono i casi che vediamo più spesso in cantiere:

• Una pavimentazione posata sopra la guaina. Succede molto: si vuole cambiare il gres, si fissa qualcosa, si buca il manto in un punto che nessuno vedrà mai più. L'acqua entra da lì, e non è usura.
• Un pluviale o una caditoia manomessi. Chiusi, spostati, ridotti di sezione per far spazio a un vaso o a una struttura. L'acqua che non defluisce si ferma, e un manto che con lo scarico libero avrebbe retto altri dieci anni cede.
• Una struttura fissata al piano di calpestio. Una pergola, una tettoia, una ringhiera nuova ancorata passando il manto. Ogni fissaggio è un foro, e un foro non sigillato è una via d'acqua permanente.
• Il carico. Fioriere pesanti, massetti aggiunti, pavimenti sovrapposti uno sull'altro. Non è solo un problema di peso: ogni strato in più alza il livello e riduce il risvolto della guaina sui bordi, che è il punto da cui l'acqua rientra.

In tutti questi casi la responsabilità è di chi ha fatto l'intervento, e non c'è nessun terzo da dividere. Per questo la prima cosa da fare non è convocare l'assemblea sul preventivo: è capire da dove entra l'acqua.

Come si accerta la causa senza litigare

Questa parte costa poco e fa risparmiare mesi. Serve prima della delibera, non dopo.

• Foto datate della macchia, dentro casa del vicino. Dove compare, quanto è estesa, e come cambia dopo una pioggia. La posizione della macchia dice pochissimo sul punto di ingresso, ma la sua evoluzione dice molto sul fatto che il problema sia attivo.
• Un rilievo del terrazzo con le pendenze. Dove ristagna l'acqua, dove sono gli scarichi, se sono liberi. Un ristagno permanente in un angolo è già metà della risposta.
• I risvolti sui bordi e sulle soglie. È il punto in cui il manto sale contro il muro. Se il pavimento è stato rialzato, quel risvolto può essere sotto il livello dell'acqua che ristagna, e allora l'acqua non passa attraverso: passa sopra.
• Un saggio, dove serve. Si apre una porzione piccola e si guarda cosa c'è sotto: quanti strati, che guaina, se è forata. Costa poche centinaia di euro e chiude una discussione che altrimenti dura un anno.

Chi fa questi accertamenti non deve essere l'impresa che poi esegue il lavoro. Un tecnico terzo, anche solo per mezza giornata, produce un documento che in assemblea vale molto più di tre preventivi.

Il pavimento sopra il manto: dove la divisione cambia

C'è una distinzione che in assemblea genera più discussioni della regola principale, ed è giusto affrontarla prima e non dopo.

Il manto impermeabile è l'elemento che svolge la funzione di copertura: quello segue la regola del terzo e dei due terzi, senza discussione. Il pavimento che sta sopra è un'altra cosa. Se va rimosso e riposato perché senza toglierlo non si arriva al manto, il suo costo è una conseguenza tecnica del lavoro e segue la stessa ripartizione. Se invece chi ha l'uso esclusivo coglie l'occasione per cambiare materiale, formato o finitura, quella parte è una scelta sua.

La soluzione è banale e quasi nessuno la applica: si chiede all'impresa un preventivo con le voci separate. Manto e opere connesse da una parte, finitura scelta dall'altra. Su quel documento l'assemblea vota una cosa chiara, e nessuno si sente preso in giro.

Sono i casi ricorrenti, non un parere legale. Quando la causa è contestata la stabilisce un tecnico, e in caso di lite un giudice.

Proprietà esclusiva o uso esclusivo: cambia qualcosa?

È la domanda tecnica che l'amministratore prima o poi fa, ed è giusto rispondere.

Ci sono lastrici di cui uno ha solo il diritto d'uso, restando la superficie di proprietà comune, e lastrici che sono proprio in proprietà esclusiva di un condomino, perché così risulta dall'atto di acquisto o dal regolamento contrattuale.

Per la ripartizione delle spese la differenza pesa meno di quanto sembri: la giurisprudenza applica il criterio dell'art. 1126 in entrambi i casi, perché quello che conta è la funzione di copertura che quella superficie svolge per le unità sottostanti, non il titolo con cui uno ci cammina sopra. Un tetto resta il tetto di chi ci abita sotto anche quando è intestato a qualcun altro.

La differenza si sente altrove: su chi decide le modifiche, su cosa si può installare, e su quali autorizzazioni servono. Sono cose da leggere nel regolamento, prima di progettare qualsiasi intervento.

Cosa fare, in che ordine

La sequenza conta più della velocità. Farla al contrario è il motivo per cui certe pratiche durano due anni.

• Comunicare per iscritto all'amministratore. Una mail basta. Serve a far partire la data, e a evitare che fra sei mesi si discuta di quando il problema era noto.
• Documentare prima di toccare. Foto dentro e fuori, datate. Chi ripara di fretta e poi chiede il rimborso si trova senza prove.
• Far accertare la causa da un tecnico. Prima dei preventivi, non dopo: la causa decide chi paga, e chi paga decide che tipo di delibera serve.
• Portare in assemblea un preventivo leggibile. Con le voci separate e la ripartizione già scritta. Un totale unico si presta a essere contestato all'infinito.
• Deliberare, e mettere a verbale la ripartizione. È il documento che conta quando arriveranno le rate.

Perché conviene a tutti chiudere in fretta

Un'infiltrazione attiva non resta ferma. L'acqua che entra da un manto ammalorato bagna il massetto, poi arriva al solaio, e su un solaio in latero-cemento comincia a lavorare sulle armature. A quel punto non si parla più di rifare un terrazzo: si parla di ripristinare un solaio, e il costo cambia categoria.

È il calcolo che raramente viene fatto in assemblea, dove la discussione si concentra sui duemila euro di differenza fra due preventivi mentre il problema aumenta di prezzo da solo, ogni inverno.

Chi ha l'uso esclusivo ha un interesse in più a muoversi: finché il danno cresce, cresce anche la quota di cui potrebbe rispondere come custode.

Domande Frequenti

Se stai per portare la questione in assemblea, guarda anche come si fa approvare un lavoro in assemblea e cosa deve contenere un preventivo fatto per essere verificato.

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