Da Albergo ad Appartamenti: il Lavoro Edile che Comporta

Sulla riviera ligure e nelle località termali e di montagna sta succedendo la stessa cosa da anni: edifici nati come alberghi diventano residenza. Camere piccole, servizi pensati per un turismo che non c'è più, stagioni troppo corte per reggere una struttura ricettiva. Come case, invece, quegli immobili valgono.

Per chi compra è un'operazione immobiliare. Per chi esegue è un lavoro con una fisionomia precisa, molto diversa da una ristrutturazione qualunque, e con un costo che si concentra dove nessuno guarda.

Perché un albergo è economico da costruire e caro da dividere

Un albergo, quando lo si progetta, ha un vantaggio enorme: tutti i bagni possono stare sulla stessa verticale. Camera sopra camera, bagno sopra bagno, e una sola colonna di scarico che scende dal tetto alle fondazioni. Un contatore, un generatore, un ingresso, un contratto di fornitura.

È esattamente questa economia che rende costoso dividerlo. Nove appartamenti vogliono nove utenze e, quasi sempre, più colonne di scarico. Ogni colonna nuova va portata dal punto di scarico fino alla base attraversando i solai, e ogni attraversamento è un foro, un rinforzo dove serve, un tratto ispezionabile, un tempo.

Le tre verifiche che vengono prima del prezzo

Il cambio di destinazione d'uso

Si passa da una categoria ricettiva a una residenziale e non è un passaggio di carta. Incide sui parametri urbanistici, sugli standard richiesti, in certi casi sugli oneri. È la prima verifica in assoluto e la fa il tecnico sul piano regolatore di quel comune specifico, perché la risposta cambia da comune a comune.

Il momento giusto per farla è prima di comprare. È anche la verifica che, quando dà esito negativo o parziale, cambia completamente il conto dell'operazione.

Dove passano oggi gli scarichi

È la domanda tecnica che decide il costo. Va risposta salendo sul posto, aprendo un cavedio, guardando la base delle colonne in cantina, non leggendo una pianta.

Da lì nasce il ragionamento che vale davvero: quale divisione degli spazi sfrutta le colonne esistenti. Quasi mai coincide con la divisione che dà gli appartamenti migliori, e in quel punto si decide se si spende in impianti o si rinuncia a qualcosa nella pianta.

Cosa è vincolato

Su edifici storici, e in Liguria e in Valle d'Aosta ce ne sono molti fra questi immobili, il vincolo decide cosa si può toccare all'esterno e a volte anche dentro. Finché il quadro non è chiaro, qualunque numero è provvisorio e chi lo dà definitivo sta indovinando.

Dove va il denaro, in ordine

La riga più bassa è quella su cui si concentrano quasi tutte le discussioni iniziali, e quella più alta è quella che decide se l'operazione sta in piedi.

Il vantaggio che quasi nessuno conta: non hanno stagione

Su una località turistica il calendario dei cantieri è un problema serio. Le facciate e tutto quello che occupa suolo pubblico si incastrano fuori dall'alta stagione, e in un paese con due alte stagioni la finestra si dimezza ancora.

Il recupero di un edificio vuoto sfugge a questa logica. Il lavoro è quasi tutto interno, l'edificio non è abitato, non c'è nessuno da disturbare. Si programma sul progetto e non sul calendario balneare, e si lavora anche nei mesi in cui il resto del paese si ferma.

Per un'impresa che arriva da fuori questo cambia tutto: è la ragione per cui questi cantieri, a differenza di una riparazione singola, giustificano la trasferta.

Come si sbaglia il conto

• Valutare sulle planimetrie. La divisione degli spazi si disegna in un pomeriggio ed è la parte facile. Quello che costa non compare in pianta.
• Non salire con chi eseguirà. Un tecnico legge i vincoli, un esecutore vede dove passa la colonna e cosa comporta spostarla. Servono tutti e due, prima dell'acquisto.
• Trattare il vincolo come un dettaglio da risolvere dopo. È l'unico che può rendere impossibile quello che si era progettato.
• Dividere in unità troppo piccole. Ogni unità in più è un altro bagno, un altro contatore, un altro tratto di colonna: il costo cresce con il numero delle unità, non con i metri quadri.

Cosa facciamo noi, e cosa no

Facciamo le opere edili: demolizioni, tracce, colonne nuove, massetti, impermeabilizzazione dei bagni, intonaci, pavimenti e rivestimenti, opere esterne. Coordiniamo gli impianti.

Non facciamo il progetto e non teniamo le pratiche: quelle restano al progettista e al direttore dei lavori, e su un immobile vincolato non promettiamo tempi finché il quadro autorizzativo non è definito. Lo diciamo perché su operazioni di questa dimensione le promesse generiche fatte all'inizio sono quelle che poi si pagano.

Lavoriamo su questo tipo di edifici a Varazze e sulla costa savonese, e a Saint-Vincent in Valle d'Aosta, dove lo stesso fenomeno riguarda un patrimonio alberghiero storico.

Il nodo delle parti comuni

Cambiando destinazione cambia anche cosa serve fuori dalle unità, e questa è la parte che chi fa i conti sulle planimetrie dimentica sempre.

Un albergo ha un ingresso unico presidiato, una scala di servizio, magari un ascensore dimensionato per il personale. Nove appartamenti vogliono un ingresso che funzioni senza portineria, caselle postali, citofoni, spesso un ascensore adeguato, e una gestione dei rifiuti che prima faceva la struttura.

Sono voci che non compaiono in nessuna pianta degli appartamenti e che pesano sul conto totale. E sono anche quelle che, se trascurate, si scoprono quando l'operazione è già cominciata.

Perché la divisione migliore quasi mai è la più bella

Su ogni edificio di questo tipo arriva il momento in cui si mettono a confronto due piante. Una è quella che dà gli appartamenti migliori: stanze proporzionate, bagni dove servono, esposizioni sfruttate. L'altra è quella che sfrutta le colonne esistenti e riduce al minimo gli attraversamenti dei solai.

Non coincidono quasi mai, e la differenza fra le due si misura in decine di migliaia di euro. Ma non è detto che vinca sempre la seconda: un appartamento con il bagno nel posto sbagliato si vende peggio e per anni, mentre una colonna in più si paga una volta sola.

È una decisione da prendere con i numeri di tutte e due le ipotesi sul tavolo, non a intuito. Ed è il motivo per cui questa valutazione va fatta prima dell'acquisto, quando c'è ancora la libertà di cambiare idea sul prezzo che si offre.

Le tre fasi in cui si organizza un cantiere così

Su un edificio intero non si lavora ovunque contemporaneamente: si lavora per fasi, e l'ordine non è indifferente.

Prima le demolizioni e le colonne

È la fase più rumorosa e più sporca, e va chiusa tutta insieme. Si tolgono i tramezzi che non servono, si aprono i solai dove passeranno le colonne nuove, si portano fuori le macerie. Finché questa fase non è finita non ha senso cominciare niente d'altro, perché tutto quello che si fa viene sporcato o attraversato.

È anche la fase in cui emergono le sorprese vere: come sono fatti davvero i solai, cosa c'è dentro i muri, dove passano gli scarichi esistenti. Il conto definitivo dell'operazione si conosce alla fine di questa fase, non prima.

Poi gli impianti e i massetti

Colonne, distribuzioni, contatori, e poi i massetti che li coprono. È la fase in cui il cantiere sembra fermo perché non si vede niente cambiare, e in cui invece si sta facendo il lavoro che decide il costo dell'operazione.

Solo alla fine le finiture

Intonaci, pavimenti, rivestimenti, serramenti interni. È la parte prevedibile, quella che si preventiva bene e che si può anche differenziare per unità se le case vengono vendute in momenti diversi.

Su edifici grandi conviene procedere per corpi o per piani, completando davvero un'unità alla volta: un appartamento finito si può mostrare, e a volte si può vendere mentre il resto è ancora in lavorazione.

Cosa cambia se l'edificio resta ricettivo

Non tutte le operazioni su un ex albergo finiscono in appartamenti, e vale la pena dire come cambia il lavoro nell'altro caso.

Se l'edificio resta ricettivo, la struttura degli impianti regge: colonne, contatori e generatori restano nella configurazione per cui erano stati pensati, e il grosso dell'intervento si sposta sulle finiture, sull'involucro e sull'impiantistica di comfort. È un lavoro più prevedibile e, a parità di metri quadri, meno caro.

Se invece diventa residenza, tutto quello che abbiamo descritto sopra entra in gioco. È il motivo per cui la prima domanda che facciamo davanti a un edificio del genere non riguarda i metri quadri o le finiture, ma la destinazione finale: sono due lavori diversi con lo stesso aspetto.

Ed è anche il motivo per cui questa decisione non va presa dopo aver comprato. Un immobile che come struttura ricettiva funziona e come residenza costa un patrimonio si compra a un prezzo, l'altro caso a un altro.

Quanto dura, in concreto

Sui tempi si sente dire tutto e il contrario di tutto, quindi diciamo come li stimiamo noi.

La fase delle demolizioni e delle colonne è quella che si può programmare meglio, perché dipende quasi solo dalla squadra e dai mezzi. Gli impianti dipendono da quante unità sono e da quanto le colonne nuove attraversano solai. Le finiture dipendono dai materiali, e i tempi di consegna di certi materiali oggi sono la variabile meno controllabile di tutte.

Su un edificio di una decina di unità si ragiona in mesi, non in settimane, e conviene prevedere fin dall'inizio una fase di assestamento fra la fine dei lavori e la vendita: le pratiche di accatastamento delle unità nuove e le agibilità hanno tempi propri che non dipendono da chi esegue.

Chi promette una data secca su un'operazione di questo tipo, prima di aver aperto, sta promettendo una cosa che non può sapere.

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