Palazzine di villeggiatura a due o tre piani, molto perimetro esposto al mare e spesso un cortile proprio. Che sul calendario dei lavori cambia parecchio.
Borghetto Santo Spirito è un comune della provincia di Savona che confina con Loano, sulla stessa striscia di costa. È il più piccolo dei comuni di questo tratto di Riviera, e questo si riflette nel costruito: meno grandi complessi e più palazzine di dimensione contenuta, spesso a due o tre piani, molte delle quali nate come case di villeggiatura.
La vicinanza a Loano e a Ceriale rende Borghetto parte di un continuo urbano che si legge come un'unica fascia costiera. Chi ci ha una casa quasi sempre non ci vive tutto l'anno, e questo definisce il modo in cui si organizzano i lavori: si fa fuori stagione, con il palazzo vuoto, e il proprietario segue da lontano.
Per un'impresa che arriva da fuori questa contiguità è un vantaggio concreto. Un cantiere a Borghetto e uno a Loano distano pochi minuti l'uno dall'altro: quando si programma una trasferta, poter tenere più lavori vicini nello stesso periodo è ciò che rende sostenibile venire.
Meno grandi complessi che nei comuni vicini, e una prevalenza di edifici di dimensione contenuta.
Due o tre piani, cemento armato, balconi su tutti i fronti. Sono la tipologia più diffusa e la più esposta: molto perimetro rispetto al volume, quindi tanta superficie che prende salsedine e tanti frontalini da mantenere.
Costruito degli anni Settanta e Ottanta con giardino o cortile. Qui spesso il ponteggio si può montare in proprietà privata, il che toglie di mezzo il problema dell'occupazione di suolo pubblico e apre finestre di lavoro diverse.
Muratura e spazi stretti. Il tema tecnico si sposta dall'armatura all'umidità di risalita e agli intonaci, e quello logistico diventa dominante: accessi, ponteggi e deposito dei materiali.
A Borghetto, più che nei comuni vicini, capita che un edificio abbia spazio proprio sufficiente a reggere il ponteggio senza sconfinare su marciapiede o strada. Non è un dettaglio: il divieto estivo che diversi comuni della costa applicano riguarda l'occupazione di suolo e soprassuolo pubblico. Un cantiere interamente contenuto nella proprietà privata si trova in una condizione diversa, che va verificata caso per caso con l'ufficio tecnico.
C'è però un punto che quasi tutti dimenticano, ed è quello che manda a monte i cantieri già avviati: il deposito dei materiali. Anche con il ponteggio in cortile, se il cassone delle macerie e i bancali finiscono in strada, l'occupazione pubblica c'è comunque. La verifica va fatta su tutto il cantiere, non solo sul ponteggio.
Sulla costa c'è un vincolo di calendario che pesa più di quanto sembri. A Loano, per esempio, dal 15 giugno al 15 settembre nella Zona A del centro storico non è consentita l'occupazione di suolo e soprassuolo pubblico con ponteggi, aree di cantiere o depositi di materiale edile. Ogni comune ha regole e date proprie e vanno chieste all'ufficio tecnico. Il risultato pratico è che un cantiere di facciata si programma da settembre a giugno, e chi decide in primavera sta già guardando all'autunno. Ne abbiamo scritto per esteso nella guida su la finestra di cantiere sulla Riviera.
Su una richiesta che arriva da Borghetto Santo Spirito la prima cosa non è il preventivo, è capire se il lavoro ha una dimensione che giustifica la trasferta e se dalle immagini si riesce a dire qualcosa di serio. Questo è ciò che chiediamo, ed è anche ciò che conviene mandare subito per accorciare i tempi.
Tutta la facciata o tutto l'appartamento, senza fretta e con la luce buona. Un video di due minuti dice più di venti foto scattate male.
Dove l'intonaco si stacca, dove si vede ruggine, dove ci sono macchie di umidità. Sono i punti che decidono il prezzo.
Lunghezza del fronte e numero di piani per una facciata, metri quadri per un appartamento. Anche approssimativa: serve a dare una scala al video.
Un proprietario singolo o un condominio con un'assemblea da convocare cambiano completamente il calendario, e quindi cosa è realistico promettere.
Strada, marciapiede o cortile privato. Da questa risposta dipende se il divieto estivo di occupazione del suolo pubblico riguarda anche voi.
Se ci sono scaglie che rischiano di cadere, la prima cosa non è il preventivo: è mettere in sicurezza la zona sottostante e far guardare la situazione a un tecnico.
Prezzi indicativi. A Borghetto arriviamo da Chieri: valutiamo i lavori che giustificano la trasferta, e la prima valutazione si fa da un video.
Spicconatura delle parti ammalorate, trattamento delle murature, rinzaffo, rete portaintonaco, arricciatura e finitura. Sul mare la scelta della pittura conta più che altrove: serve un prodotto che regga la salsedine e lasci respirare il supporto.
Rimozione del calcestruzzo degradato fino a trovarne di sano, pulizia dell'armatura fino a metallo, trattamento passivante sui ferri, ricostruzione con malta a ritiro compensato e finitura protettiva. Il passaggio sui ferri è quello che il rappezzo salta sempre.
Demolizione del pacchetto compromesso, nuova impermeabilizzazione, massetto con pendenza corretta e pavimentazione antigelo. Se il balcone perde verso il basso, ripristinare solo l'intradosso non risolve niente.
Revisione o rifacimento del manto, faldali, converse, grondaie e pluviali. Sulla costa le lattonerie in acciaio non trattato durano molto meno che nell'entroterra: la scelta del materiale va fatta sapendo dove si trova l'edificio.
Demolizioni, assistenza agli impianti, massetti, pavimenti, rivestimenti, cartongesso e finiture. Su una casa di villeggiatura si lavora fra ottobre e maggio, con il palazzo vuoto e i tempi giusti per le asciugature.
Demolizione, nuovo impianto idrosanitario, impermeabilizzazione del piatto doccia, rivestimenti e posa dei sanitari. Su un bagno cieco si valuta anche l'aspirazione, che in un appartamento chiuso per mesi fa la differenza.
Sono valori indicativi, che si chiudono solo dopo aver visto. Su un edificio di mare, in particolare, l'estensione del degrado si conosce davvero quando si comincia a scrostare: per questo un preventivo serio prevede sempre come ci si comporta se sotto si trova più di quanto si vedeva.
| Intervento | Costo indicativo | Da cosa dipende |
|---|---|---|
| Tinteggiatura su intonaco sano | 40 - 60 euro/mq | Tipo di pittura e altezza dell'edificio |
| Risanamento intonaco e tinteggiatura | 60 - 90 euro/mq | Quanta superficie va spicconata |
| Rifacimento completo della facciata | 80 - 110 euro/mq | Stato del supporto e presenza di decori |
| Ripristino frontalini e cordoli | 70 - 180 euro/ml | Profondità della corrosione e sezione dei ferri |
| Impermeabilizzazione di un balcone | 35 - 90 euro/mq | Se il pacchetto va demolito o no |
| Rifacimento completo del balcone | 180 - 350 euro/mq | Demolizione, pendenze, pavimentazione |
| Ponteggio, montaggio e smontaggio | 12 - 20 euro/mq | Una tantum, indipendente dalla durata |
| Ponteggio, nolo | 8 - 15 euro/mq al mese | Corre finché il ponteggio resta su |
| Rifacimento bagno completo | 4.500 - 8.000 euro | Bagno di 4-6 mq, sanitari e rivestimenti a parte |
La voce che pesa di più nella programmazione è l'ultima: il nolo del ponteggio è l'unica che cresce con il tempo invece che con il lavoro. Ogni settimana di pioggia, ogni attesa di una pratica, ogni fermo dovuto al divieto estivo si paga senza produrre avanzamento. Ed è anche il motivo per cui, quando il ponteggio è montato, conviene decidere di fare tutto ciò che si raggiunge solo da lì: frontalini, lattonerie, ringhiere. Farli dopo significa pagarlo due volte.
Non abbiamo una sede qui e non fingiamo di averla. EDIL4 è un'impresa edile di Chieri, in provincia di Torino. Da questo discende il modo in cui lavoriamo su questa costa: non veniamo per un intervento di due giorni, perché non avrebbe senso per nessuno dei due. Veniamo per lavori che tengono la squadra ferma abbastanza da giustificare la trasferta, tipicamente facciate, balconi, coperture e ristrutturazioni complete. Per capire se il lavoro rientra in quella dimensione non serve un sopralluogo: basta un video girato con calma e qualche foto ravvicinata, mandati su WhatsApp. Con quelli diamo un ordine di grandezza in giornata. È un'anteprima, non un prezzo: il numero si chiude dopo aver visto, e se il sopralluogo fa emergere quello che le foto non mostravano il preventivo cambia. Preferiamo dirlo prima che discuterlo dopo.
Su questa striscia di costa la contiguità aiuta entrambi. Se in un periodo abbiamo più lavori vicini fra Borghetto, Loano e i comuni intorno, la trasferta si giustifica meglio e le condizioni migliorano. È il motivo per cui, quando arriva una richiesta da questa zona, la prima domanda che facciamo riguarda i tempi: sapere quando si può partire vale quanto sapere cosa c'è da fare.
Su questa costa il calendario non è una preferenza organizzativa: è un vincolo che decide se il lavoro si fa quest'anno o il prossimo. Vale la pena leggerlo a ritroso, partendo da quando si vuole avere finito.
Da luglio ad agosto si guarda e si decide. È l'unico periodo in cui i proprietari di seconde case sono sul posto. Si fanno foto, misure e tutte le scelte che richiedono di vedere: colori, materiali, altezze. Quello che si decide adesso non si dovrà decidere per messaggio a febbraio.
A settembre si fanno sopralluogo e preventivo. Il periodo di divieto dei ponteggi, dove esiste, è finito, e le imprese si liberano dalla stagione. Se c'è di mezzo un condominio, questo è anche il momento di far partire la convocazione dell'assemblea, perché le deleghe dei non residenti richiedono settimane.
Fra ottobre e novembre si apre il cantiere. Demolizioni, opere strutturali, ripristini, impianti: le lavorazioni rumorose e sporche si fanno con il palazzo vuoto e nessun vicino da disturbare.
Da dicembre a febbraio si fanno le fasi lente. Massetti, intonaci, rasature: tutto ciò che ha bisogno di cedere umidità. Sulla costa ligure l'inverno è mite e non blocca le lavorazioni, ma le giornate corte e l'aria umida allungano le asciugature, e quel tempo va messo nel cronoprogramma invece che scoperto dopo.
Fra marzo e aprile si chiudono le finiture, e maggio resta di margine. Quel mese non è un lusso: è la voce che rende il piano realistico. Un cronoprogramma che finisce il 30 giugno per una casa che serve il primo luglio è un cronoprogramma senza margine, e in cantiere il margine serve sempre.
Chi salta questo ragionamento e comincia a chiedere preventivi in primavera non sta ritardando di qualche settimana: sta spostando il cantiere alla stagione successiva. È la ragione principale per cui su questa costa tante facciate restano ammalorate un anno più del necessario, e quasi mai è una questione di soldi.
Sì, per lavori che giustificano la trasferta: facciate, balconi, coperture, ristrutturazioni complete. Siamo di Chieri e qui arriviamo da fuori, quindi non ha senso muoversi per un intervento di due giorni. Per capire se il lavoro rientra nella dimensione giusta basta un video su WhatsApp e diamo un ordine di grandezza in giornata.
Il divieto estivo che diversi comuni della costa applicano riguarda l'occupazione di suolo e soprassuolo pubblico, quindi un cantiere interamente contenuto in proprietà privata si trova in una condizione diversa. Attenzione però al deposito dei materiali e al cassone delle macerie: se finiscono in strada, l'occupazione pubblica c'è comunque. La verifica va fatta con l'ufficio tecnico su tutto il cantiere.
Perché hanno molto perimetro rispetto al volume: tanta superficie esposta all'aerosol marino e molti frontalini di balcone, che sono gli elementi più vulnerabili. I cloruri attaccano la protezione dell'acciaio dentro il calcestruzzo, il ferro si ossida, aumenta di volume e spinge via il copriferro. Sui prospetti esposti ai venti dominanti il fenomeno è visibilmente più avanti.
Dal punto di vista di un'impresa che arriva da fuori, sì, e conviene a entrambi. Più cantieri vicini nello stesso periodo rendono sostenibile la trasferta e migliorano le condizioni. Se in zona ci sono altri proprietari o condomini con esigenze simili, vale la pena parlarne prima di chiedere preventivi separati.
È gratuito quando i lavori vengono poi affidati a noi. Se serve unicamente a corredare una pratica o un preventivo senza affidamento delle opere ha un costo, che viene scalato per intero dal preventivo in caso di successivo affidamento.
È un'anteprima, non un prezzo definitivo. Su un immobile in buone condizioni la stima da immagini tiene bene. Su uno vecchio o chiuso da mesi, quello che le foto non mostrano è spesso quello che costa: il prezzo si chiude dopo il sopralluogo e, se emerge qualcosa che le immagini nascondevano, il numero cambia. Preferiamo dirlo prima che discuterlo dopo.
Fra ottobre e maggio. D'estate la casa serve, il palazzo è pieno e sulla costa i ponteggi su suolo pubblico spesso non si possono montare. Fuori stagione l'appartamento è vuoto, i vicini non ci sono e le imprese hanno disponibilità per programmare bene. Il clima ligure d'inverno è mite e non blocca le lavorazioni: allunga solo i tempi di asciugatura, che vanno messi nel cronoprogramma.
Quando si può montare il ponteggio sulla costa e entro quando bisogna decidere.
Il comune accanto, sulla stessa piana.
Perché la salsedine anticipa la corrosione delle armature e come si ripristina.
Millesimi, deleghe e maggioranze quando nessuno abita nel palazzo.
Il calendario che funziona e come si controlla un cantiere che non puoi vedere.