Undicimila abitanti fra Pietra Ligure e Borghetto, un centro storico dentro una cinta cinquecentesca e molte seconde case. E un divieto estivo dei ponteggi che decide quando si può aprire un cantiere.
Loano ha poco più di undicimila abitanti ed è in provincia di Savona, sulla costa fra Pietra Ligure e Borghetto Santo Spirito. Il territorio comunale sale dalla stretta fascia costiera fino alle pendici del Monte Carmo, e questa differenza di quota si sente nel costruito: quello che vale per un palazzo sul lungomare non vale per una casa in collina.
Il centro storico è diviso in due parti riconoscibili. Il Borgo di Dentro è racchiuso dalla cinta muraria cinquecentesca con impianto pentagonale, il Borgo di Fuori si estende dalla Porta dell'Orologio verso Piazza Massena. Più in alto c'è Borgo Castello, il nucleo medievale, con i carruggi stretti in pietra tipici della Liguria.
Loano è anche una destinazione di turismo invernale stanziale, grazie a un clima particolarmente favorevole, e questo spiega la presenza di molte seconde case. È un dato che conta più di quanto sembri quando si parla di lavori: un palazzo dove metà dei proprietari non abita si comporta in modo diverso da un condominio residenziale, in assemblea e in cantiere.
Tre situazioni molto diverse, che si trovano tutte dentro lo stesso comune.
Edilizia storica in muratura, carruggi stretti, accessi difficili per i mezzi. Qui il problema tecnico si somma a quello logistico: dove si mette il ponteggio, da dove passa il materiale, dove sta il cassone delle macerie. Ed è la zona in cui il divieto estivo di occupazione del suolo pubblico morde di più.
Cemento armato dell'espansione fra gli anni Sessanta e Settanta, esposto direttamente all'aerosol marino. Sono gli edifici dove si trovano i frontalini con i ferri scoperti e le facciate che si degradano prima sul prospetto a mare che su quello a monte.
Costruito più recente e più isolato, con problemi diversi: acque meteoriche da governare, muri di contenimento, terrazzamenti, accessi in pendenza. Qui la salsedine pesa meno e conta di più come si comporta l'acqua che scende.
Loano è il comune per cui questo vincolo lo abbiamo verificato direttamente sull'avviso comunale: dal 15 giugno al 15 settembre, nella Zona A del centro storico, non è consentita l'occupazione di suolo e soprassuolo pubblico con ponteggi, impalcature, aree di cantiere o depositi di materiale edile. Non è un provvedimento straordinario di quest'anno: si è ripetuto con le stesse date anche l'anno precedente.
Due precisazioni che cambiano le decisioni. La prima: riguarda la Zona A, cioè il centro storico, non l'intero comune. La seconda: riguarda il suolo pubblico. Un ponteggio interamente contenuto in un cortile privato si trova in una condizione diversa, che va verificata caso per caso con l'ufficio tecnico. Attenzione però al deposito dei materiali e al cassone: se quelli finiscono in strada, l'occupazione pubblica c'è comunque.
Sulla costa c'è un vincolo di calendario che pesa più di quanto sembri. A Loano, per esempio, dal 15 giugno al 15 settembre nella Zona A del centro storico non è consentita l'occupazione di suolo e soprassuolo pubblico con ponteggi, aree di cantiere o depositi di materiale edile. Ogni comune ha regole e date proprie e vanno chieste all'ufficio tecnico. Il risultato pratico è che un cantiere di facciata si programma da settembre a giugno, e chi decide in primavera sta già guardando all'autunno. Ne abbiamo scritto per esteso nella guida su la finestra di cantiere sulla Riviera.
Su una richiesta che arriva da Loano la prima cosa non è il preventivo, è capire se il lavoro ha una dimensione che giustifica la trasferta e se dalle immagini si riesce a dire qualcosa di serio. Questo è ciò che chiediamo, ed è anche ciò che conviene mandare subito per accorciare i tempi.
Tutta la facciata o tutto l'appartamento, senza fretta e con la luce buona. Un video di due minuti dice più di venti foto scattate male.
Dove l'intonaco si stacca, dove si vede ruggine, dove ci sono macchie di umidità. Sono i punti che decidono il prezzo.
Lunghezza del fronte e numero di piani per una facciata, metri quadri per un appartamento. Anche approssimativa: serve a dare una scala al video.
Un proprietario singolo o un condominio con un'assemblea da convocare cambiano completamente il calendario, e quindi cosa è realistico promettere.
Strada, marciapiede o cortile privato. Da questa risposta dipende se il divieto estivo di occupazione del suolo pubblico riguarda anche voi.
Se ci sono scaglie che rischiano di cadere, la prima cosa non è il preventivo: è mettere in sicurezza la zona sottostante e far guardare la situazione a un tecnico.
Prezzi indicativi. A Loano arriviamo da Chieri: valutiamo i lavori che giustificano la trasferta, e la prima valutazione si fa da un video, senza far spostare nessuno.
Spicconatura delle parti ammalorate, trattamento delle murature, rinzaffo, rete portaintonaco, arricciatura e finitura. Sul mare la scelta della pittura conta più che altrove: serve un prodotto che regga la salsedine e lasci respirare il supporto.
Rimozione del calcestruzzo degradato fino a trovarne di sano, pulizia dell'armatura fino a metallo, trattamento passivante sui ferri, ricostruzione con malta a ritiro compensato e finitura protettiva. Il passaggio sui ferri è quello che il rappezzo salta sempre.
Demolizione del pacchetto compromesso, nuova impermeabilizzazione, massetto con pendenza corretta e pavimentazione antigelo. Se il balcone perde verso il basso, ripristinare solo l'intradosso non risolve niente.
Revisione o rifacimento del manto, faldali, converse, grondaie e pluviali. Sulla costa le lattonerie in acciaio non trattato durano molto meno che nell'entroterra: la scelta del materiale va fatta sapendo dove si trova l'edificio.
Demolizioni, assistenza agli impianti, massetti, pavimenti, rivestimenti, cartongesso e finiture. Su una casa di villeggiatura si lavora fra ottobre e maggio, con il palazzo vuoto e i tempi giusti per le asciugature.
Demolizione, nuovo impianto idrosanitario, impermeabilizzazione del piatto doccia, rivestimenti e posa dei sanitari. Su un bagno cieco si valuta anche l'aspirazione, che in un appartamento chiuso per mesi fa la differenza.
Sono valori indicativi, che si chiudono solo dopo aver visto. Su un edificio di mare, in particolare, l'estensione del degrado si conosce davvero quando si comincia a scrostare: per questo un preventivo serio prevede sempre come ci si comporta se sotto si trova più di quanto si vedeva.
| Intervento | Costo indicativo | Da cosa dipende |
|---|---|---|
| Tinteggiatura su intonaco sano | 40 - 60 euro/mq | Tipo di pittura e altezza dell'edificio |
| Risanamento intonaco e tinteggiatura | 60 - 90 euro/mq | Quanta superficie va spicconata |
| Rifacimento completo della facciata | 80 - 110 euro/mq | Stato del supporto e presenza di decori |
| Ripristino frontalini e cordoli | 70 - 180 euro/ml | Profondità della corrosione e sezione dei ferri |
| Impermeabilizzazione di un balcone | 35 - 90 euro/mq | Se il pacchetto va demolito o no |
| Rifacimento completo del balcone | 180 - 350 euro/mq | Demolizione, pendenze, pavimentazione |
| Ponteggio, montaggio e smontaggio | 12 - 20 euro/mq | Una tantum, indipendente dalla durata |
| Ponteggio, nolo | 8 - 15 euro/mq al mese | Corre finché il ponteggio resta su |
| Rifacimento bagno completo | 4.500 - 8.000 euro | Bagno di 4-6 mq, sanitari e rivestimenti a parte |
La voce che pesa di più nella programmazione è l'ultima: il nolo del ponteggio è l'unica che cresce con il tempo invece che con il lavoro. Ogni settimana di pioggia, ogni attesa di una pratica, ogni fermo dovuto al divieto estivo si paga senza produrre avanzamento. Ed è anche il motivo per cui, quando il ponteggio è montato, conviene decidere di fare tutto ciò che si raggiunge solo da lì: frontalini, lattonerie, ringhiere. Farli dopo significa pagarlo due volte.
Non abbiamo una sede qui e non fingiamo di averla. EDIL4 è un'impresa edile di Chieri, in provincia di Torino. Da questo discende il modo in cui lavoriamo su questa costa: non veniamo per un intervento di due giorni, perché non avrebbe senso per nessuno dei due. Veniamo per lavori che tengono la squadra ferma abbastanza da giustificare la trasferta, tipicamente facciate, balconi, coperture e ristrutturazioni complete. Per capire se il lavoro rientra in quella dimensione non serve un sopralluogo: basta un video girato con calma e qualche foto ravvicinata, mandati su WhatsApp. Con quelli diamo un ordine di grandezza in giornata. È un'anteprima, non un prezzo: il numero si chiude dopo aver visto, e se il sopralluogo fa emergere quello che le foto non mostravano il preventivo cambia. Preferiamo dirlo prima che discuterlo dopo.
A Loano abbiamo già lavorato: una ristrutturazione di appartamento in via dei Pontassi. Non è un portfolio, è un dato di fatto che serve a dire una cosa sola, cioè che la trasferta su questa costa l'abbiamo già fatta e sappiamo cosa comporta.
Su questa costa il calendario non è una preferenza organizzativa: è un vincolo che decide se il lavoro si fa quest'anno o il prossimo. Vale la pena leggerlo a ritroso, partendo da quando si vuole avere finito.
Da luglio ad agosto si guarda e si decide. È l'unico periodo in cui i proprietari di seconde case sono sul posto. Si fanno foto, misure e tutte le scelte che richiedono di vedere: colori, materiali, altezze. Quello che si decide adesso non si dovrà decidere per messaggio a febbraio.
A settembre si fanno sopralluogo e preventivo. Il periodo di divieto dei ponteggi, dove esiste, è finito, e le imprese si liberano dalla stagione. Se c'è di mezzo un condominio, questo è anche il momento di far partire la convocazione dell'assemblea, perché le deleghe dei non residenti richiedono settimane.
Fra ottobre e novembre si apre il cantiere. Demolizioni, opere strutturali, ripristini, impianti: le lavorazioni rumorose e sporche si fanno con il palazzo vuoto e nessun vicino da disturbare.
Da dicembre a febbraio si fanno le fasi lente. Massetti, intonaci, rasature: tutto ciò che ha bisogno di cedere umidità. Sulla costa ligure l'inverno è mite e non blocca le lavorazioni, ma le giornate corte e l'aria umida allungano le asciugature, e quel tempo va messo nel cronoprogramma invece che scoperto dopo.
Fra marzo e aprile si chiudono le finiture, e maggio resta di margine. Quel mese non è un lusso: è la voce che rende il piano realistico. Un cronoprogramma che finisce il 30 giugno per una casa che serve il primo luglio è un cronoprogramma senza margine, e in cantiere il margine serve sempre.
Chi salta questo ragionamento e comincia a chiedere preventivi in primavera non sta ritardando di qualche settimana: sta spostando il cantiere alla stagione successiva. È la ragione principale per cui su questa costa tante facciate restano ammalorate un anno più del necessario, e quasi mai è una questione di soldi.
Dal 15 giugno al 15 settembre, nella Zona A del centro storico, il Comune di Loano non consente l'occupazione di suolo e soprassuolo pubblico con ponteggi, impalcature, aree di cantiere o depositi di materiale edile. La finestra utile va quindi da metà settembre a metà giugno. Il divieto riguarda la Zona A e le occupazioni di suolo pubblico: un ponteggio interamente contenuto in un cortile privato va valutato a parte con l'ufficio tecnico.
Sì, ma non per qualunque lavoro. Siamo di Chieri e su questa costa arriviamo da fuori, quindi ha senso muoversi per interventi che tengono la squadra ferma abbastanza da giustificare la trasferta: facciate, balconi, coperture, ristrutturazioni complete. Per capirlo non serve un sopralluogo: si manda un video su WhatsApp e diamo un ordine di grandezza in giornata.
È un'anteprima, non un prezzo definitivo, e lo scriviamo sempre. Su un appartamento in buone condizioni la stima da foto tiene bene. Su un immobile vecchio o su una facciata al mare, quello che le immagini non mostrano è spesso quello che costa: la profondità della corrosione dentro un cordolo si scopre battendo, non guardando. Il prezzo si chiude dopo il sopralluogo, e se emerge qualcosa che le foto nascondevano il numero cambia.
È gratuito quando i lavori vengono poi affidati a noi. Se serve unicamente a corredare una pratica o un preventivo senza affidamento delle opere ha un costo, che viene scalato per intero dal preventivo in caso di successivo affidamento.
Perché ai meccanismi normali si aggiungono i cloruri portati dall'aerosol marino, che attaccano direttamente la protezione dell'acciaio dentro il calcestruzzo anche quando in superficie sembra tutto sano. Sugli edifici dell'espansione degli anni Sessanta e Settanta il copriferro è spesso più sottile, e questo accorcia ulteriormente i tempi. Sullo stesso palazzo la differenza fra il prospetto a mare e quello a monte si vede a occhio nudo.
Il divieto estivo riguarda l'occupazione di suolo pubblico con ponteggi e cantieri, quindi un lavoro tutto interno senza ponteggio e senza materiali in strada non ricade in quella logica. Restano però il regolamento condominiale, che spesso limita i lavori rumorosi in alta stagione, e il rapporto con i vicini in un palazzo pieno di villeggianti.
Su un condominio, sommando preventivi, assemblea, pratiche edilizie e concessione di occupazione del suolo, servono da tre a sei mesi prima del primo giorno di cantiere. Per avere il ponteggio smontato entro il 15 giugno, la delibera dovrebbe arrivare entro dicembre. Su un appartamento singolo i tempi sono più corti, ma il periodo giusto resta da ottobre a maggio.
Quando si può montare il ponteggio sulla costa e entro quando bisogna decidere.
Sulla stessa piana costiera, cinque chilometri a ponente.
Perché la salsedine anticipa la corrosione delle armature e come si ripristina.
Millesimi, deleghe e maggioranze quando nessuno abita nel palazzo.
Il calendario che funziona e come si controlla un cantiere che non puoi vedere.