Un borgo storico, una fascia di condomini degli anni Settanta affacciati sul mare e le ville nelle zone alte. Tre modi diversi di invecchiare, e tre lavori diversi.
Pietra Ligure sta in provincia di Savona, sulla costa a levante di Loano. Il costruito si legge su tre livelli, e sono tre mondi tecnici diversi: il borgo storico raccolto attorno al nucleo antico, la fascia dei condomini costruita fra gli anni Settanta e Ottanta, e le ville nelle zone alte che guardano il mare da sopra.
La presenza dell'ospedale rende Pietra un comune più vivo dei vicini anche fuori stagione, con una quota di residenti stabili accanto alle seconde case. Questo cambia qualcosa nei condomini: le assemblee si convocano un po' più facilmente che dove d'inverno non abita nessuno, e c'è più probabilità che qualcuno passi a guardare come procede un cantiere.
Resta il fatto che una parte consistente del patrimonio abitativo è fatta di appartamenti in condomini d'epoca affacciati sul mare o a poca distanza. Sono edifici che oggi hanno fra i quaranta e i sessant'anni: l'età in cui i problemi di durabilità del cemento armato si presentano tutti insieme.
Tre fasce, tre modi diversi di degradarsi.
Sono la parte più numerosa del costruito. Struttura in cemento armato, balconi aggettanti, frontalini sottili. Esposti all'aerosol marino, sono gli edifici dove il ripristino dei frontalini e dei sottobalconi torna ciclicamente all'ordine del giorno dell'assemblea.
Muratura, spazi stretti, accessi complicati per i mezzi. Qui il tema non è il cemento armato ma l'umidità di risalita, gli intonaci che si sfarinano e la logistica: dove appoggia il ponteggio e da dove passa il materiale.
Costruito più isolato, spesso con terrazzamenti e muri di contenimento. La salsedine arriva attenuata, e il problema principale diventa come si comporta l'acqua che scende dal versante quando piove forte.
Sui comuni della Riviera l'occupazione di suolo pubblico con ponteggi e aree di cantiere può essere vietata nei mesi estivi. Il caso che abbiamo verificato direttamente sull'atto comunale è quello di Loano, dove il divieto vale dal 15 giugno al 15 settembre nella Zona A del centro storico. Per Pietra Ligure non abbiamo letto l'atto, quindi non riportiamo date che non abbiamo verificato: vanno chieste all'ufficio tecnico comunale, e cambiano da comune a comune e da anno ad anno.
La domanda giusta da fare non è generica. È questa: per l'indirizzo tale, che ricade in zona tale, esiste un periodo dell'anno in cui non è concessa l'occupazione di suolo pubblico con ponteggi, aree di cantiere o deposito di materiali, da quando a quando e con quali eventuali deroghe. Con quella risposta in mano il calendario si costruisce da solo.
Sulla costa c'è un vincolo di calendario che pesa più di quanto sembri. A Loano, per esempio, dal 15 giugno al 15 settembre nella Zona A del centro storico non è consentita l'occupazione di suolo e soprassuolo pubblico con ponteggi, aree di cantiere o depositi di materiale edile. Ogni comune ha regole e date proprie e vanno chieste all'ufficio tecnico. Il risultato pratico è che un cantiere di facciata si programma da settembre a giugno, e chi decide in primavera sta già guardando all'autunno. Ne abbiamo scritto per esteso nella guida su la finestra di cantiere sulla Riviera.
Su una richiesta che arriva da Pietra Ligure la prima cosa non è il preventivo, è capire se il lavoro ha una dimensione che giustifica la trasferta e se dalle immagini si riesce a dire qualcosa di serio. Questo è ciò che chiediamo, ed è anche ciò che conviene mandare subito per accorciare i tempi.
Tutta la facciata o tutto l'appartamento, senza fretta e con la luce buona. Un video di due minuti dice più di venti foto scattate male.
Dove l'intonaco si stacca, dove si vede ruggine, dove ci sono macchie di umidità. Sono i punti che decidono il prezzo.
Lunghezza del fronte e numero di piani per una facciata, metri quadri per un appartamento. Anche approssimativa: serve a dare una scala al video.
Un proprietario singolo o un condominio con un'assemblea da convocare cambiano completamente il calendario, e quindi cosa è realistico promettere.
Strada, marciapiede o cortile privato. Da questa risposta dipende se il divieto estivo di occupazione del suolo pubblico riguarda anche voi.
Se ci sono scaglie che rischiano di cadere, la prima cosa non è il preventivo: è mettere in sicurezza la zona sottostante e far guardare la situazione a un tecnico.
Prezzi indicativi. A Pietra Ligure arriviamo da Chieri: valutiamo i lavori che giustificano la trasferta, e la prima valutazione si fa da un video.
Spicconatura delle parti ammalorate, trattamento delle murature, rinzaffo, rete portaintonaco, arricciatura e finitura. Sul mare la scelta della pittura conta più che altrove: serve un prodotto che regga la salsedine e lasci respirare il supporto.
Rimozione del calcestruzzo degradato fino a trovarne di sano, pulizia dell'armatura fino a metallo, trattamento passivante sui ferri, ricostruzione con malta a ritiro compensato e finitura protettiva. Il passaggio sui ferri è quello che il rappezzo salta sempre.
Demolizione del pacchetto compromesso, nuova impermeabilizzazione, massetto con pendenza corretta e pavimentazione antigelo. Se il balcone perde verso il basso, ripristinare solo l'intradosso non risolve niente.
Revisione o rifacimento del manto, faldali, converse, grondaie e pluviali. Sulla costa le lattonerie in acciaio non trattato durano molto meno che nell'entroterra: la scelta del materiale va fatta sapendo dove si trova l'edificio.
Demolizioni, assistenza agli impianti, massetti, pavimenti, rivestimenti, cartongesso e finiture. Su una casa di villeggiatura si lavora fra ottobre e maggio, con il palazzo vuoto e i tempi giusti per le asciugature.
Demolizione, nuovo impianto idrosanitario, impermeabilizzazione del piatto doccia, rivestimenti e posa dei sanitari. Su un bagno cieco si valuta anche l'aspirazione, che in un appartamento chiuso per mesi fa la differenza.
Sono valori indicativi, che si chiudono solo dopo aver visto. Su un edificio di mare, in particolare, l'estensione del degrado si conosce davvero quando si comincia a scrostare: per questo un preventivo serio prevede sempre come ci si comporta se sotto si trova più di quanto si vedeva.
| Intervento | Costo indicativo | Da cosa dipende |
|---|---|---|
| Tinteggiatura su intonaco sano | 40 - 60 euro/mq | Tipo di pittura e altezza dell'edificio |
| Risanamento intonaco e tinteggiatura | 60 - 90 euro/mq | Quanta superficie va spicconata |
| Rifacimento completo della facciata | 80 - 110 euro/mq | Stato del supporto e presenza di decori |
| Ripristino frontalini e cordoli | 70 - 180 euro/ml | Profondità della corrosione e sezione dei ferri |
| Impermeabilizzazione di un balcone | 35 - 90 euro/mq | Se il pacchetto va demolito o no |
| Rifacimento completo del balcone | 180 - 350 euro/mq | Demolizione, pendenze, pavimentazione |
| Ponteggio, montaggio e smontaggio | 12 - 20 euro/mq | Una tantum, indipendente dalla durata |
| Ponteggio, nolo | 8 - 15 euro/mq al mese | Corre finché il ponteggio resta su |
| Rifacimento bagno completo | 4.500 - 8.000 euro | Bagno di 4-6 mq, sanitari e rivestimenti a parte |
La voce che pesa di più nella programmazione è l'ultima: il nolo del ponteggio è l'unica che cresce con il tempo invece che con il lavoro. Ogni settimana di pioggia, ogni attesa di una pratica, ogni fermo dovuto al divieto estivo si paga senza produrre avanzamento. Ed è anche il motivo per cui, quando il ponteggio è montato, conviene decidere di fare tutto ciò che si raggiunge solo da lì: frontalini, lattonerie, ringhiere. Farli dopo significa pagarlo due volte.
Non abbiamo una sede qui e non fingiamo di averla. EDIL4 è un'impresa edile di Chieri, in provincia di Torino. Da questo discende il modo in cui lavoriamo su questa costa: non veniamo per un intervento di due giorni, perché non avrebbe senso per nessuno dei due. Veniamo per lavori che tengono la squadra ferma abbastanza da giustificare la trasferta, tipicamente facciate, balconi, coperture e ristrutturazioni complete. Per capire se il lavoro rientra in quella dimensione non serve un sopralluogo: basta un video girato con calma e qualche foto ravvicinata, mandati su WhatsApp. Con quelli diamo un ordine di grandezza in giornata. È un'anteprima, non un prezzo: il numero si chiude dopo aver visto, e se il sopralluogo fa emergere quello che le foto non mostravano il preventivo cambia. Preferiamo dirlo prima che discuterlo dopo.
I ripristini di frontalini, cordoli e sottobalconi sono esattamente il lavoro che facciamo da anni sui condomini di Torino per gli studi di amministrazione. Il meccanismo del degrado è lo stesso: sul mare cambia la velocità, perché i cloruri fanno in vent'anni quello che in città ne richiede quaranta.
Su questa costa il calendario non è una preferenza organizzativa: è un vincolo che decide se il lavoro si fa quest'anno o il prossimo. Vale la pena leggerlo a ritroso, partendo da quando si vuole avere finito.
Da luglio ad agosto si guarda e si decide. È l'unico periodo in cui i proprietari di seconde case sono sul posto. Si fanno foto, misure e tutte le scelte che richiedono di vedere: colori, materiali, altezze. Quello che si decide adesso non si dovrà decidere per messaggio a febbraio.
A settembre si fanno sopralluogo e preventivo. Il periodo di divieto dei ponteggi, dove esiste, è finito, e le imprese si liberano dalla stagione. Se c'è di mezzo un condominio, questo è anche il momento di far partire la convocazione dell'assemblea, perché le deleghe dei non residenti richiedono settimane.
Fra ottobre e novembre si apre il cantiere. Demolizioni, opere strutturali, ripristini, impianti: le lavorazioni rumorose e sporche si fanno con il palazzo vuoto e nessun vicino da disturbare.
Da dicembre a febbraio si fanno le fasi lente. Massetti, intonaci, rasature: tutto ciò che ha bisogno di cedere umidità. Sulla costa ligure l'inverno è mite e non blocca le lavorazioni, ma le giornate corte e l'aria umida allungano le asciugature, e quel tempo va messo nel cronoprogramma invece che scoperto dopo.
Fra marzo e aprile si chiudono le finiture, e maggio resta di margine. Quel mese non è un lusso: è la voce che rende il piano realistico. Un cronoprogramma che finisce il 30 giugno per una casa che serve il primo luglio è un cronoprogramma senza margine, e in cantiere il margine serve sempre.
Chi salta questo ragionamento e comincia a chiedere preventivi in primavera non sta ritardando di qualche settimana: sta spostando il cantiere alla stagione successiva. È la ragione principale per cui su questa costa tante facciate restano ammalorate un anno più del necessario, e quasi mai è una questione di soldi.
Sì, ma non per qualunque lavoro. Siamo di Chieri e qui arriviamo da fuori: ha senso muoversi per interventi che tengono la squadra ferma abbastanza da giustificare la trasferta, cioè facciate, balconi, coperture e ristrutturazioni complete. Per capire se il lavoro rientra in quella dimensione basta un video su WhatsApp, e diamo un ordine di grandezza in giornata senza far spostare nessuno.
Diversi comuni della Riviera vietano l'occupazione di suolo pubblico con ponteggi nei mesi estivi. Per Loano abbiamo verificato l'atto comunale: divieto dal 15 giugno al 15 settembre in Zona A. Per Pietra Ligure non abbiamo letto l'atto e quindi non riportiamo date che non abbiamo verificato: vanno chieste all'ufficio tecnico del comune, perché cambiano da comune a comune.
Perché i cloruri portati dall'aerosol marino attaccano la protezione dell'acciaio dentro il calcestruzzo, anche dove in superficie sembra tutto sano. Il ferro che si ossida aumenta di volume e spinge via il copriferro: prima si vede una macchia, poi una fessura, poi una scaglia che si stacca. Su edifici costruiti quando le prescrizioni sul copriferro erano meno severe, la barriera protettiva è più sottile e il processo arriva prima.
Se è stato fatto solo riempiendo il buco, tipicamente pochi anni, e la ruggine ricompare quasi sempre attorno alla toppa e non dentro. Un ripristino che dura prevede la rimozione del calcestruzzo contaminato fino a trovarne di sano, la pulizia dell'armatura fino a metallo, un trattamento passivante sui ferri e solo dopo la ricostruzione con malta a ritiro compensato e la finitura protettiva.
No, ed è giusto saperlo prima: è un'anteprima, non un prezzo definitivo. Su un immobile in buone condizioni la stima da immagini tiene bene. Su una facciata al mare la profondità della corrosione dentro un cordolo si scopre battendo, non guardando: il prezzo si chiude dopo il sopralluogo e, se emerge quello che le foto nascondevano, il numero cambia.
È gratuito quando i lavori vengono poi affidati a noi. Se serve unicamente a corredare una pratica o un preventivo senza affidamento delle opere ha un costo, che viene scalato per intero dal preventivo in caso di successivo affidamento.
In quel caso la prima cosa non è chiedere un preventivo. È mettere in sicurezza la zona sottostante, perché un frammento che cade da un frontalino al terzo piano è un pericolo per le persone e la responsabilità ricade sul proprietario o sul condominio, e far guardare subito la situazione a un tecnico abilitato.
Quando si può montare il ponteggio sulla costa e entro quando bisogna decidere.
Il comune confinante, fra la piana e la falesia.
Perché la salsedine anticipa la corrosione delle armature e come si ripristina.
Millesimi, deleghe e maggioranze quando nessuno abita nel palazzo.
Il calendario che funziona e come si controlla un cantiere che non puoi vedere.