Duemilatrecento abitanti, quinta repubblica marinara, otto torri medievali ancora in piedi. Su buona parte degli edifici il cantiere non lo decide chi paga: lo decide chi tutela.
Poco più di 2.300 abitanti su quasi dieci chilometri quadri, fra Spotorno e Finale. Da Chieri sono circa cento chilometri.
Noli non è un paese di villeggiatura con un centro storico dentro: è un centro storico con la villeggiatura attorno. È stata una repubblica marinara indipendente dal 1192 al 1797, e il borgo ha conservato l'impianto di allora: i vicoli stretti, le torri medievali di cui otto sono ancora in piedi, i quattro quartieri storici, il castello di Monte Ursino che domina tutto.
Per chi ci lavora questo significa una cosa sola, ed è meglio dirla subito: su buona parte degli edifici il cantiere non lo decide chi paga, lo decide chi tutela. E i tempi cambiano di conseguenza.
Tre situazioni, e la prima ha regole sue.
Muratura in pietra, spessori importanti, vicoli stretti, edifici addossati. Qui la parte tecnica e quella autorizzativa sono la stessa cosa: cosa si può fare lo stabilisce chi tutela, e la risposta arriva prima del preventivo, non dopo.
Costruito fra Ottocento e primo Novecento, e poi l'espansione del dopoguerra. Vincoli meno stringenti, ma esposizione piena al mare: frontalini, cordoli e parapetti sono le voci che tornano sempre.
Muri di fascia, terrazzamenti, acqua che scende dal versante. Qui la salsedine conta poco e conta molto dove finisce l'acqua.
Su un edificio ordinario la sequenza è semplice: si decide, si fa il preventivo, si presenta la pratica, si apre il cantiere. Su un edificio tutelato quella sequenza non funziona, e provare a seguirla lo stesso è il motivo per cui certi lavori qui si trascinano due anni.
L'ordine giusto è un altro. Prima si rileva quello che c'è, perché nessuno può proporre un intervento su una muratura storica senza sapere cosa sta toccando. Poi il tecnico porta la proposta a chi deve autorizzarla, e i tempi di quella risposta non li detta né il cliente né l'impresa. Solo a quel punto un preventivo ha senso, perché solo a quel punto si sa che lavoro si sta preventivando.
Chi salta i primi due passaggi si ritrova con un numero costruito su un intervento che poi non viene ammesso, e deve rifare tutto. Per questo, quando ci chiamano per un edificio nel borgo, la prima domanda che facciamo non riguarda i metri quadri: riguarda se c'è già un tecnico e a che punto è.
Valori indicativi per Noli, che si chiudono dopo aver visto. Su un edificio di mare l'estensione del degrado si conosce quando si comincia a scrostare: un preventivo serio dice sempre cosa succede se sotto si trova più di quanto si vedeva.
| Intervento | Costo indicativo | Da cosa dipende |
|---|---|---|
| Tinteggiatura su intonaco sano | 40 - 60 euro/mq | Tipo di pittura e altezza dell'edificio |
| Risanamento intonaco e tinteggiatura | 60 - 90 euro/mq | Quanta superficie va spicconata |
| Rifacimento completo della facciata | 80 - 110 euro/mq | Stato del supporto e presenza di decori |
| Ripristino frontalini e cordoli | 70 - 180 euro/ml | Profondità della corrosione e sezione dei ferri |
| Impermeabilizzazione di un balcone | 35 - 90 euro/mq | Se il pacchetto va demolito o no |
| Rifacimento completo del balcone | 180 - 350 euro/mq | Demolizione, pendenze, pavimentazione |
| Ponteggio, montaggio e smontaggio | 12 - 20 euro/mq | Una tantum, indipendente dalla durata |
| Ponteggio, nolo | 8 - 15 euro/mq al mese | Corre finché il ponteggio resta su |
Il nolo del ponteggio è l'unica voce che cresce col tempo invece che col lavoro: ogni settimana di pioggia e ogni attesa di una pratica si paga senza produrre avanzamento. È il motivo per cui, quando il ponteggio è su, conviene decidere di fare tutto quello che da lì si raggiunge.
Quattro cose, e la prima non è tecnica.
Se c'è un tecnico incaricato, se il rilievo esiste, se la proposta è già passata. È la domanda che decide se si può fare un preventivo serio o solo un ordine di grandezza.
Su una muratura storica si batte e si guarda dove suona a vuoto. Serve anche per capire che intonaco rimettere: su una pietra antica un rasante cementizio imprigiona l'umidità e fa danni.
Larghezza libera nel punto peggiore, altezza sotto archi e sporti, pendenza, portata. In un borgo medievale decidono se un lavoro si conta in ore o in giornate.
Sugli edifici affacciati al mare la corrosione delle armature arriva comunque. Si batte, si cerca il distacco, si guarda quanto copriferro è rimasto.
Cinque passaggi, sempre nello stesso ordine.
Prima di far muovere qualcuno guardiamo un video e le misure grezze. Con quelle diamo un ordine di grandezza in giornata: serve a capire se siamo nello stesso mondo prima di far viaggiare una squadra da Torino.
Su un edificio di mare il sopralluogo non è una formalità: si batte sui frontalini, si cerca dove suona a vuoto, si guarda quanto copriferro c'è. È il momento in cui il numero smette di essere un'ipotesi.
Lavorazioni, tempi e incognite. Se una porzione non è stata sondata sta scritto, con il modo in cui ci si comporta se sotto si trova più degrado di quanto si vedeva.
Inizio e fine si concordano prima. Se qualcosa cambia in corsa, si ferma quella voce, si quantifica e si riparte: mai un lavoro eseguito e un prezzo comunicato alla fine.
Si gira insieme e si consegna la documentazione: le foto di quello che è stato coperto, le dichiarazioni degli impianti toccati, il conto che riporta le eventuali varianti.
Non un progetto e nemmeno una planimetria. Quattro cose che si prendono col telefono in dieci minuti, e con quelle rispondiamo lo stesso giorno.
Un video girato piano, camminando, con la luce del giorno: vale più di venti foto perché mostra i rapporti fra le cose, quanto è alto un muro rispetto a una porta, quanto è stretto un passaggio, come corre una crepa. Le misure grezze delle superfici, anche a passi. Le quattro misure dell'accesso se serve un mezzo. E una frase su cosa vorresti ottenere, che spesso sposta il preventivo più delle misure.
Quello che ne esce è un'anteprima e la chiamiamo così. Il prezzo si chiude dopo il sopralluogo a Noli, e se sotto si trova più di quanto si vedeva il numero cambia: sta scritto nel preventivo, non lo scopri dopo.
Quattro, e il primo è di metodo.
È l'errore che costa più tempo di tutti. Si costruisce un numero su un intervento che poi non viene ammesso, e si ricomincia da capo con la stagione persa.
Sembra più robusto e invece chiude il muro: l'umidità non esce, si accumula, e dopo pochi anni si stacca portandosi via anche quello che c'era sotto.
Si stucca, si ridipinge, e dopo due inverni il ferro spinge di nuovo. Finché l'armatura non viene messa a nudo, pulita e protetta, si sta rimandando con l'aspetto di aver risolto.
Nel borgo il vicolo è spesso l'unica via, ed è anche la via di casa di qualcun altro. Non organizzarlo prima significa perdere giornate e litigare con i vicini.
Siamo di Chieri, in provincia di Torino. A Noli arriviamo da fuori e non facciamo finta del contrario: per una riparazione da mezza giornata conviene chiamare un'impresa del posto, e lo diciamo noi.
Ha senso muoverci per lavori che tengono ferma la squadra: una facciata, dei balconi, il recupero completo di un'unità, il rifacimento di una copertura. Il vantaggio di questo tratto è che i comuni sono vicini fra loro: una trasferta può servire più cantieri, e si vede sul preventivo.
Il sopralluogo è gratuito quando i lavori vengono poi affidati a noi. Se serve solo a corredare una pratica o un preventivo senza affidamento ha un costo, che viene scalato per intero dal preventivo in caso di successivo affidamento.
Sì. Siamo di Chieri e Noli è a circa cento chilometri. Vale il criterio di sempre: ci muoviamo per lavori che tengono ferma la squadra qualche giorno. Mandi un video su WhatsApp e in giornata sai se il tuo caso rientra.
Cambia l'ordine delle cose. Su un edificio ordinario si decide, si presenta la pratica e si apre. Qui prima serve sapere esattamente cosa si tocca, poi passa dall'ente di tutela, e solo dopo si arriva al cantiere. Il lavoro in sé spesso è più corto dell'attesa che lo precede.
No, e diffida di chi dice di sì. Le pratiche e i rapporti con gli enti di tutela li tiene un tecnico abilitato, di solito il tuo geometra o architetto. Noi lavoriamo su quello che il tecnico ha fatto autorizzare, e ci mettiamo a disposizione per parlare direttamente con lui: è il modo più veloce di non fare due volte le cose.
In un centro storico tutelato no, e non è un dettaglio burocratico. Colori, finiture, tipo di intonaco, ma anche serramenti e ringhiere possono essere prescritti. Per questo il primo passo è capire cosa è ammesso: fare il preventivo prima di saperlo significa fare un numero su un lavoro che forse non si potrà eseguire.
Si riesce, ma la logistica diventa una voce di costo e non un dettaglio. Nel borgo il vicolo è spesso l'unica via di accesso: si misura la larghezza libera nel punto peggiore, si guarda dove appoggia il ponteggio, si chiede l'occupazione di suolo, e si decide da dove entra il materiale e dove finisce il cassone.
Da metà settembre a maggio per tutto quello che si vede o che occupa suolo. Ma qui conta di più un'altra cosa: bisogna decidere una stagione prima di quella in cui si vuole lavorare, perché la catena delle autorizzazioni è più lunga del cantiere.
È un'anteprima e lo scriviamo sempre. Su un appartamento in ordine tiene bene. Su una muratura storica no: quanto intonaco tiene ancora e cosa c'è sotto si scopre battendo, e cosa si potrà fare lo dice l'ente di tutela. Il numero definitivo si chiude dopo il sopralluogo.
È gratuito quando i lavori vengono poi affidati a noi. Se serve unicamente a corredare una pratica o un preventivo senza affidamento delle opere ha un costo, che viene scalato per intero dal preventivo in caso di successivo affidamento.
L'errore che imprigiona l'umidità dentro una muratura storica.
Perché sulla riviera la catena di permessi è più lunga del lavoro.
Perché la salsedine anticipa la corrosione delle armature.
Le quattro misure che decidono se il lavoro si fa a macchina o a mano.
Il comune accanto, fra caruggi e ville affacciate sul mare.
Poco a ponente, sulla stessa costa.