Tremila abitanti, un borgo di caruggi sotto il castello e una fascia di ville affacciate sul mare. Su una facciata decorata la parte liscia e le cornici non invecchiano alla stessa velocità.
Poco più di tremila abitanti su otto chilometri quadri, fra Noli e Bergeggi. Da Chieri sono circa centoventi chilometri.
Spotorno ha due tessuti edilizi che chiedono due mestieri diversi. C'è il borgo antico sotto il castello vescovile, con i caruggi stretti e la muratura di pietra. E c'è la fascia di ville e palazzine affacciate sul mare, costruite fra fine Ottocento e primo Novecento, quando la riviera divenne meta di villeggiatura: intonaci lavorati, cornici, fasce marcapiano, ringhiere.
Quella fascia è il motivo per cui vale la pena scrivere una pagina su Spotorno invece di una generica sulla riviera. Perché una facciata decorata al mare non si comporta come una facciata liscia, e chi fa il preventivo trattandole allo stesso modo sbaglia il numero.
Tre situazioni, e la seconda è quella che fa la differenza.
Muratura di pietra, vicoli stretti, cortili. Il problema tecnico si somma a quello logistico: dove sta il ponteggio, da dove entra il materiale, dove finisce il cassone. La logistica qui non è un dettaglio, è una voce di costo.
Fine Ottocento e primo Novecento, con intonaci lavorati, cornici in aggetto, fasce marcapiano e balconi decorati. Sono le facciate dove la parte decorata invecchia molto più in fretta della parte liscia, e vanno preventivate come due lavori.
Cemento armato in vista dal mare. Frontalini, cordoli, parapetti: sempre le stesse voci, e sempre lo stesso errore, quello di trattare la corrosione come una macchia.
Su una facciata al mare l'acqua non è solo acqua. Porta sale, e il sale non evapora insieme a lei: resta.
Su una parete liscia questo pesa poco, perché l'acqua scende e se ne va in fretta. Sotto un aggetto no. Sotto una cornice, una fascia marcapiano, la sagoma di un balcone, l'acqua si ferma. Si ferma, si asciuga lentamente e lascia il sale dentro i pori dell'intonaco. Quando quel sale cristallizza aumenta di volume, e spinge. Non spinge da fuori, spinge da dentro, ed è il motivo per cui la modanatura si stacca a pezzi mentre il muro accanto sembra ancora sano.
La conseguenza pratica è una sola: su questi edifici le cornici sono una voce di preventivo a sé. Vanno battute una per una per capire quanto materiale tiene ancora, e quello che tiene si conserva. Non è una scelta estetica: rifare a nuovo tutte le modanature di una villa Liberty costa molto più che ricostruire a sagoma i tratti mancanti, e il risultato è peggiore. Chi fa il preventivo a metro quadro di facciata, senza distinguere, o sbaglia in difetto e poi ritorna a chiedere, o sbaglia in eccesso e lo perde.
Valori indicativi per Spotorno, che si chiudono dopo aver visto. Su un edificio di mare l'estensione del degrado si conosce quando si comincia a scrostare: un preventivo serio dice sempre cosa succede se sotto si trova più di quanto si vedeva.
| Intervento | Costo indicativo | Da cosa dipende |
|---|---|---|
| Tinteggiatura su intonaco sano | 40 - 60 euro/mq | Tipo di pittura e altezza dell'edificio |
| Risanamento intonaco e tinteggiatura | 60 - 90 euro/mq | Quanta superficie va spicconata |
| Rifacimento completo della facciata | 80 - 110 euro/mq | Stato del supporto e presenza di decori |
| Ripristino frontalini e cordoli | 70 - 180 euro/ml | Profondità della corrosione e sezione dei ferri |
| Impermeabilizzazione di un balcone | 35 - 90 euro/mq | Se il pacchetto va demolito o no |
| Rifacimento completo del balcone | 180 - 350 euro/mq | Demolizione, pendenze, pavimentazione |
| Ponteggio, montaggio e smontaggio | 12 - 20 euro/mq | Una tantum, indipendente dalla durata |
| Ponteggio, nolo | 8 - 15 euro/mq al mese | Corre finché il ponteggio resta su |
Il nolo del ponteggio è l'unica voce che cresce col tempo invece che col lavoro: ogni settimana di pioggia e ogni attesa di una pratica si paga senza produrre avanzamento. È il motivo per cui, quando il ponteggio è su, conviene decidere di fare tutto quello che da lì si raggiunge.
Quattro cose, e la prima si fa con le mani.
Si batte tutta la modanatura, non a campione: si cerca dove suona a vuoto. È l'unica verifica che dice quanto lavoro c'è davvero, e non si può fare da una fotografia.
Sul cemento armato al mare la corrosione delle armature arriva sempre. Si batte, si cerca il distacco, si guarda il copriferro dove il ferro è già scoperto.
Su molte palazzine di questa fascia il tetto piano è stato rifatto una volta sola, decenni fa. La guaina invecchia, e la macchia dentro casa compare lontano dal punto di ingresso.
Larghezza libera nel punto peggiore, altezza sotto archi e sporti, pendenza, portata. In un borgo di caruggi sono le quattro misure che decidono se un lavoro si conta in ore o in giornate.
Cinque passaggi, sempre nello stesso ordine.
Prima di far muovere qualcuno guardiamo un video e le misure grezze. Con quelle diamo un ordine di grandezza in giornata: serve a capire se siamo nello stesso mondo prima di far viaggiare una squadra da Torino.
Su un edificio di mare il sopralluogo non è una formalità: si batte sui frontalini, si cerca dove suona a vuoto, si guarda quanto copriferro c'è. È il momento in cui il numero smette di essere un'ipotesi.
Lavorazioni, tempi e incognite. Se una porzione non è stata sondata sta scritto, con il modo in cui ci si comporta se sotto si trova più degrado di quanto si vedeva.
Inizio e fine si concordano prima. Se qualcosa cambia in corsa, si ferma quella voce, si quantifica e si riparte: mai un lavoro eseguito e un prezzo comunicato alla fine.
Si gira insieme e si consegna la documentazione: le foto di quello che è stato coperto, le dichiarazioni degli impianti toccati, il conto che riporta le eventuali varianti.
Non un progetto e nemmeno una planimetria. Quattro cose che si prendono col telefono in dieci minuti, e con quelle rispondiamo lo stesso giorno.
Un video girato piano, camminando, con la luce del giorno: vale più di venti foto perché mostra i rapporti fra le cose, quanto è alto un muro rispetto a una porta, quanto è stretto un passaggio, come corre una crepa. Le misure grezze delle superfici, anche a passi. Le quattro misure dell'accesso se serve un mezzo. E una frase su cosa vorresti ottenere, che spesso sposta il preventivo più delle misure.
Quello che ne esce è un'anteprima e la chiamiamo così. Il prezzo si chiude dopo il sopralluogo a Spotorno, e se sotto si trova più di quanto si vedeva il numero cambia: sta scritto nel preventivo, non lo scopri dopo.
Quattro, e nessuno riguarda la manodopera.
È la soluzione più cara e quasi mai la migliore. Su una facciata storica gran parte delle modanature tiene ancora: si toglie solo quello che suona a vuoto e si ricostruisce a sagoma il resto.
Su un edificio decorato il metro quadro medio non esiste: la parte liscia costa una cosa, la parte lavorata un'altra, e la seconda si misura in giornate di lavoro non in superficie.
Si stucca, si ridipinge, e dopo due inverni il ferro spinge di nuovo. Finché l'armatura non viene messa a nudo, pulita e passivata, si sta rimandando con l'aspetto di aver risolto.
È la scelta che sposta tutto all'anno dopo, perché la catena di delibera, pratiche e occupazione di suolo è più lunga del cantiere.
Siamo di Chieri, in provincia di Torino. A Spotorno arriviamo da fuori e non facciamo finta del contrario: per una riparazione da mezza giornata conviene chiamare un'impresa del posto, e lo diciamo noi.
Ha senso muoverci per lavori che tengono ferma la squadra: una facciata, dei balconi, il recupero completo di un'unità, il rifacimento di una copertura. Il vantaggio di questo tratto è che i comuni sono vicini fra loro: una trasferta può servire più cantieri, e si vede sul preventivo.
Il sopralluogo è gratuito quando i lavori vengono poi affidati a noi. Se serve solo a corredare una pratica o un preventivo senza affidamento ha un costo, che viene scalato per intero dal preventivo in caso di successivo affidamento.
Sì. Siamo di Chieri e Spotorno è a circa centoventi chilometri. Vale il criterio di sempre: ci muoviamo per lavori che tengono ferma la squadra qualche giorno, non per una riparazione da un'ora. Mandi un video su WhatsApp e in giornata sai se il tuo caso rientra.
Molto spesso sì, e costa meno di quanto sembra a chi teme di doverle rifare tutte. Si batte tutta la modanatura per capire quanto materiale è ancora attaccato, si toglie solo la parte che suona a vuoto, si ricostruisce il profilo a sagoma e si riprende il resto. Il lavoro sta nella mano, non nel materiale: per questo si misura in giornate.
Perché ogni sporgenza crea un punto dove l'acqua salata si ferma invece di scivolare via. Si ferma, evapora e lascia il sale. Il sale cristallizza dentro l'intonaco, aumenta di volume e lo spinge via dal muro dall'interno. Sulla parete liscia questo non succede, o succede molto più lentamente.
Nei caruggi è il primo problema da risolvere, non l'ultimo. Si misura la larghezza libera nel punto peggiore, si guarda dove si può appoggiare, si chiede l'occupazione di suolo. La risposta cambia da vicolo a vicolo, e questo è il motivo per cui non diamo un prezzo a facciata sul telefono.
Da metà settembre a maggio per tutto quello che si vede o che occupa suolo. In un comune dove d'estate la popolazione si moltiplica, il ponteggio in luglio è un problema per tutti: per chi affitta, per i vicini, e per chi deve lavorarci sotto.
Sì, ed è buona parte di quello che facciamo qui. Serve un referente con un nome da tutte e due le parti, un ritmo fisso di foto concordato all'inizio, e le decisioni non rimandabili prese prima di iniziare, con una soglia entro cui si procede senza doverti richiamare.
È un'anteprima e lo scriviamo sempre. Su un appartamento in ordine tiene bene. Su una facciata storica no: quanto stucco tiene ancora sotto una cornice si scopre battendo, non guardando una foto. Il numero definitivo si chiude dopo il sopralluogo.
È gratuito quando i lavori vengono poi affidati a noi. Se serve unicamente a corredare una pratica o un preventivo senza affidamento delle opere ha un costo, che viene scalato per intero dal preventivo in caso di successivo affidamento.
Perché la salsedine anticipa la corrosione delle armature e come si ripristina.
L'errore che imprigiona l'umidità dentro una muratura storica.
Perché sulla riviera la catena di delibera e permessi è più lunga del lavoro.
Da dove entra l'acqua su una copertura piana e perché la macchia compare lontano.
Il comune accanto, borgo medievale e quinta repubblica marinara.
Subito a levante, su un versante che scende ripido nel mare.
Poco a ponente, dove il problema è l'acqua che scende dal versante.
Sulla stessa costa, dove il problema è lo spazio per il cantiere.